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加快周转吧!

2011-07-14 16:38

加快周转吧!


        房地产行业调控一年有余。其间,政策层层加码,调控手段层出不穷。地产企业应对手段亦是八仙过海,各显神通。曾几何时,多少的流言、传闻如流星般划过天际,使人们双眼为之一亮,而转瞬之间,它们又消失在沉沉夜幕之中,再也没了音信。
        所有的关注点都聚焦在了一个字上——钱!一切资产价格的波动,都是货币因素引起的。放到地产行业,也同样适用。
        调控政策虽然看似复杂,但其思路其实非常明晰:为的就是压缩地产企业现金流,使得开发商资金链条紧张,从而达到调控的目的。而开发商应对方法只有一个,那就是在外部融资不畅的情况下,开源节流,维持企业资金的正常循环。
        有3个方面决定着地产开发企业的资金状况,笔者根据先后顺序来逐一地分析一下。
        第一,销售的速度。住宅产品利润再高,也得通过销售来实现资金的回流。销售的速度越快,地产企业资金压力就越小。
        从目前的情况看,由于调控的深入进行,地产业销售增速出现大幅下降,虽然近两个月同比略有回暖,但也只是因为基期数据的技术性问题,其绝对量依然很低。从资产周转的角度来看,大部分地产企业存货走高的同时,销售成本也在增加,这也验证了大多数开发商的销售速度并不理想。
        另外,从销售结构来看,近期销售增长较好的地产企业,其产品多数位于二三线城市,而随着调控政策的持续进行,二三线城市的销售亦会受到影响。
        因此,地产企业的销售速度在未来一段时间内,有可能持续在低位徘徊,从而对开发商造成很大的资金压力。
        第二,融资杠杆的运用。在过去,地产企业融资主要来自于银行开发贷和按揭贷,再配合证券市场一定规模的融资。但调控以来,地产行业融资结构发生很大变化,地产开发贷款和个人按揭贷款均出现大幅回落,并有降幅逐步扩大的趋势。这时候,企业自筹资金的增速开始有所增加,然后在高位保持稳定。
        从目前的情况来看,地产企业负债率陡然上升,而经营性现金净流量均为负值。假如货币政策持续紧缩,融资成本将进一步上升。从目前的数据统计来看,地产信托产品的预期收益率均在12%以上,资金成本不可谓不高。
        海外融资是一个较为有利的途径。但由于全球流动性收缩和人民币升值,其融资成本也越来越高。另外,海外融资的规模较地产行业总体融资规模而言仍较小,因此效果也会是杯水车薪。
        地产企业融资成本压力已经非常显著。假如在未来的一段时间,当地产企业的融资成本超出地产企业的产品利润率时,融资杠杆将不会对企业资金循环产生有益的作用。
        第三,住宅产品的利润。牺牲利润,回流资金,往往是开发企业最后的选择。从目前的情况来看,住宅价格高位震荡,但增速下降已是必然趋势。
        虽然地产调控政策对成交价格并未起到立竿见影的作用,但其通过对其他两个资金来源的控制效果的逐渐累积,已经间接影响到市场销售价格层面,部分开发商已经开始试探性地打折促销。随着调控政策的执行,开发商促销行为的比例将会有进一步的增长。也就是说,其产品利润将受到一定的影响。
        从以上几个方面来看,经过一年多的调控,虽然人们最为关心的房价依然保持在较高位置,但地产企业的资金压力已经非常显著。随着调控的持续进行,资金压力突破临界值是必然的结果。届时,资产价格的下移也在情理之中了。
        但对于地产行业资金链条的挤压,不可能无休止地进行下去。随着中国宏观经济的变化,地产行业的资金面也会发生变化,而到了那个时候,很难说资产价格不会出现报复式的反弹。
        就地产行业长期稳定的发展而言,改变供需结构才是最为理想的方法。这次调控有些内容是老生常谈,而让人感觉到希望的,就是对保障性住房的规划。虽然这个规划执行起来非常困难,但总还是让人看到了些许的希望。
(作者为西南证券地产行业分析师)
中国房地产报 肖剑/文 2011-6-27

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