中冶置业(青岛)有限责任公司

限价来袭

2011-07-14 16:41

限价来袭


        随着河北省香河县对商品房实施限价的政策出台,此前一直只适用于保障房的“限价令”,首次被公开且全面地移植进商品房市场。按香河限价令规定,其对控制指标分为三档:普通住房销售均价控制在6500元/平方米,最高不得超过7500元/平方米;高档商品房最高价将限制在11000元/平方米以内。对于不遵守限价销售的房企,亦有处理举措:暂停其商品房网上签约的权限。
        此前,虽然增城、从化、济南等地都曾实行限价销售,但多以口头通知的形式发布,或是对单个楼盘限价的操作意见。
        值得注意的是,在一二线城市严格限购的当下,三四线城市正成为国内房地产市场的新势力,楼市销售火爆。业内人士认为,未来调控一定会波及这些三四线城市,而限价不限购这一既不影响楼市销售、土地财政,又能遏制房价上涨的折衷模式,有可能被进一步推广。
香河样本
        香河县日前出台的限价令,要求对本行政域内的新建商品住房预售、销售价格进行全面限制。对于此次政策的出台原因,香河县住房保障和房产管理局相关人士称是“执行上级命令”。
        受北京楼市限购政策的影响,与北京毗邻的河北省燕郊、香河、固安和涿州等区域近两年来成为北京买家的置业热点。加上2010年河北省政府提出的“环首都经济圈”概念的利好,这几个区域的房价被推向了高点。
        早些时候,面对日益高企的房价,河北省下发了《关于进一步做好环首都部分县(市)房地产市场调控有关工作的通知》,香河县方面称,全面限价正是为了落实省政府相关通知的精神。
        但业内人士认为,香河限价令的出台有其特殊的背景与用意,与其不久前的“土地违规门”不无关系,选在这个时候出台限价令,一来可以避免该地楼市重演土地领域的非理性一幕,二来可为其土地违规事件的调查和处理争取时间和空间。5月份,香河县大规模违规圈地事件被曝光,随后河北省政府对香河9名相关责任人作出了处理。
        北京中原三级市场研究部研究总监张大伟即认为,香河限价令事实上是“限涨令”,其主要作用在于影响预期,限制上涨的空间。
        据记者了解,目前香河县域内的普通商品房的均价约在5000~7000元/平方米,少数高端楼盘售价达1万元/平方米,但少见超过1.1万元/平方米的楼盘。据此,接受记者采访的多位业内人士表示,如果限价限得比实际售价高,这种限价意义很小。
        伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,香河的限价令一定程度上可以避免其接收北京限购带来的房价溢出性泡沫,而就目前香河房地产市场的情况来看,限价政策的出台主要会对高端住宅造成一定影响。
        住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林则指出,根据国家现有的调控手段,香河县政府完全不需要用限价手段,且限价需要在定价、界定校准等许多细节上进行很专业很贴近市场的研究,香河县可能很难把握限价这样的手段。
限价时代来临
        早于香河之前,深圳、增城、从化等地均出台了不同版本的限价令。
        深圳版限价令将具体的房价控制目标分解到具体片区,直接对具体楼盘的预售价格进行限制。按照规定,5月1日起,深圳全市商品房销售必须明码标价,成交价只能低于项目的备案价,高于片区价格上限的项目将无法取得预售。
        而增城版限价令则规定,3个月内新领取预售证的项目楼价不能超过该盘去年网签均价5%,去年没有销售的楼盘则以去年增城全市的均价作为参考底价。
        还有些城市修改了房价控制目标。例如西安将15%的房价控制目标调整至11.5%。
        不过,相比香河的公开而统一的限价,更多的地方政府实行的限价举措较为委婉——没有公开出台限价令,但对于新入市的房源价格给予指导意见——这被业界称为地方政府的“指导价”策略,地方政府期藉以此控制房价稳中有降。
        这亦是行业内公开的秘密。在北京,部分新开的项目,定价如果超过该区域的均价水平,则很难审批通过。在开发商看来,这其实是一种委婉的限价。
        6月17日,在全国工商联房地产商会年会上,来自山东的一位知名房企负责人透露,该企业在当地的一个新推楼盘原本打算售价2万元/平方米,但当地住建部门要求该项目售价不能超过1万元/平方米。因公司不愿降价,所以迟迟没有拿到预售许可证,目前仍在僵持中。
        河北石家庄一位地产商亦向记者透露,在申请商品房销售价格备案时,当地政府也会给出一个指导价,例如其公司在石家庄开发的一个高端项目,由于申报价格高于区域内的平均水平,已经被当地主管部门驳回。
    “游戏规则已经改变,开发商的思维也变了,过去可以靠资源导向,只要有钱拿到地就行了,这在今天已经行不通了。”阳光100副总裁范小冲表示,在限购、限价、限贷的时代房地产的发展模式和市场已然改变,开发商需要研究新形势下新的做法。
        北京一位开发企业高层亦对记者表示,面对持续并且可能继续从紧的政策调控,开发商为了快速回笼资金,会加大推盘量,同时调整拿地节奏,“政策短期内可能并不会放松,现在开发商推盘就是追求快进快出”。
        北京市房地产交易管理网统计的数据显示,今年4月份北京市办理预售证的项目为11个,5月份为17个,而6月份目前已获得预售证的项目已经近30个。另据机构统计,7月预计将有40个项目开盘销售。在近期房山和大兴区域,不少项目已经开始选择低价入市策略。
地方调控转向?
        香河版限价为一些尚未出台楼市调控政策的三四线城市提供了新样本。限价不限购,这被业界视为地方政府在不影响土地财政情况下出台的折衷调控政策。
        有业内人士认为,不排除其他地方政府跟风的可能,且中央政府此前要求的房价控制目标的最终方案一直没有公布,所以也不排除限价令可能成为中央政府考核地方政府调控效果的一个重要指标。
        不过,更多的观点认为,商品房全面限价的措施难以在全国大面积推广,理由是对商品房全面限价是计划经济的重现,不利于房地产业的健康发展。更有人士指出,香河11000元/平方米的最高限价对于普通老百姓来说根本不是限价,而是变相涨价。
    “目前全国普遍限价还不太可能,类似处于上海、深圳等大城市集群周围的没有被限购的城市,可能会采取类似措施。”胡景晖认为。
        上述河北开发商表示,限价令如若长期执行,对开发商造成的直接影响就是观望情绪的增加,不敢轻易拿地,不敢推新项目,亦会令脆弱的地方政府土地财政雪上加霜。  
        世联地产研究人士认为,限价举措短期内对抑制房价或许会起到一定的效果,但长期来看,必然将导致开发商纷纷选择捂盘惜售的方式延缓开盘时间,这将导致市场出现一手房无房可购的困境,从而导致二手房价的上涨。在此背景下,若政府取消了限价令,房价则难免会出现更大的涨幅。
        值得一提的是,今年初,楼市调控“新国八条”明确要求地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。
        截至3月31日,全国已有608个城市先后出台了房价控制目标。在这些城市中,北京提出了房价“稳中有降”;长春和重庆提及居民住房支付能力,比如长春规定新建住房房价收入比控制在5.8的合理范围以内,重庆则规定主城区双职工家庭平均六七年收入能买套普通商品房(60~70平方米)。
        除上述城市外,绝大部分城市的房价控制目标为涨幅控制在一定范围内,涨幅则为8%~15%之间。
        从目前地产研究机构世联地产监控的城市来看,大多数城市只是公布了房价控制目标,并没有制定控制房价的具体措施,导致房价目标在很多城市只是一纸空文。
        世联地产认为,限价相对于限购的变通做法更多,比如有的城市将限价房纳入平均房价统计,有的城市把郊区房纳入平均房价统计,有的城市把豪宅剔除出房价统计范围等,这些做法都能够拉低平均房价,减小政府房价控制的压力。因此,房价目标能否起到作用关键在于具体落实层面,取决于政府控制房价的决心。
■中国房地产报记者 刘晨 北京报道 2011-6-27

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