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政府回购制度有助于保障房供应

政府回购制度有助于保障房供应

2011-08-03 16:02

政府回购制度有助于保障房供应


  当前,国家对房地产市场调控的一项重要政策是:“地方政府要加大保障性安居工程建设力度,多渠道筹集保障性住房房源,逐步扩大住房保障制度覆盖面。”
  地方政府可以将回购商品房和经济适用房作为筹集保障性住房房源优先考虑的方式,因为收购商品房和经济适用房与新建保障房相比,具有节省建造时间、提供房源的速度较快、技术难度要求不高、改造资金投入不大的优点。   为此,笔者对政府分别回购商品房与经济适用房的工作细节试探讨如下:   政府回购商品房方式
  收购部分符合条件的中低价位、中小户型的普通商品房,转化为保障性住房或限价房,一方面,可以解决因土地储备难度加大、政策性用地遭冷遇而导致政策性住房供给不足的问题;另一方面,收购空闲房和烂尾楼可以提高住房的利用率,节约社会资源。   操作中要注意三个问题:
  ——可将回购商品房作为土地出让条件。为解决回迁安置房落实问题,国土资源部门可以将回购新建商品房设定为土地招拍挂出让条件。出让合同要约定“如开发企业不能按期提供交付回迁安置房,出让人有权解除出让合同,无偿收回国有建设用地使用权”。待土地出让后,国土资源部门按照回迁安置房的工程建设进度,将回购款分期拨付给开发企业。回购商品房用于回迁安置房的价格一般由楼面地价加建安造价成本组成,低于市场价,这种回迁安置房可以归类为限价商品房。从实践中来看,回购商品房作为土地出让条件是政府有效监督开发企业,保质保量完成回迁安置房的最佳操作模式。
  ——回购闲置房要通过公开招标方式。政府回购闲置房和烂尾楼用于保障房,必须恪守政府采购的相关规程,即使是房价、地段完全符合保障房要求的楼盘,非经公开招标程序也不能直接购买,一定要遵循公开、公平、公正原则。政府回购闲置房和烂尾楼的价格,可以参考同区域、同类型普通商品房的评估市场价格,但其购置成本不得高于限价房的招标开发成本。   

——严格设定回购条件。政府回购商品房不得面积过大,不得将高档商品房转为保障房,以避免社会分配不公和相关利益输送嫌疑。   政府回购经济适用房方式
  政府回购经济适用房有制度依据,2007年底国家出台的《经济适用房管理办法》第30条明确规定:购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,政府可优先回购。全面推行经济适用房回购制度,才能体现经济适用房的本质——解决低收入家庭的基本住房需求。也就是说,这种回购制度不仅能阻断经济适用房持有者谋利的冲动,也能让国家再把这些回购的经济适用房,出售给真正需要房屋的弱势群体。操作中要注意两个问题:
  ——回购条件、计算公式要写入合同。为使经济适用房不成为投机者追逐的对象,要把回购条件和经济适用房回购价格的计算方法清楚地写在购房合同里。政府计算经济适用房回购价格时,可以按经济适用房同类地段和品质相近商品房的价格减去政府当初给予的价格补贴作为回购价。
  ——经济适用房严禁出租。对已购买经济适用房的用户,加强使用过程的监管。比如,严禁出租和长期空置经济适用房,违者强制回购;如果经济适用房用户由于经济条件改善,生活水平明显超出经济适用房购买人标准(如新购高档商品房或高档汽车等),应在核实后强制回购。
  总之,政府实行回购制度可以使政府手中拥有更多有效房源,有助于解决眼下保障房供应量过小,不能满足大多数符合资格人士实际需求的难题。
来源:中国国土资源报
 

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