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森大厦模式:软硬兼施

森大厦模式:软硬兼施

2011-06-10 15:47
森大厦模式:软硬兼施
  日本的森大厦公司在房地产企业当中拥有独特的商业模式,其依靠对社区商业的发展,在房地产市场中,开拓了一片蓝海。
  软硬件通吃的社区开发模式
  森大厦株式会社是日本著名房地产公司,2005财年的销售额(合并报表)为1554 亿日元,拥有大厦127栋,出租面积达122万平方米。
  森大厦公司提出了为生活在城市的人们创造更加富足和丰富多彩的生活方式的目标。森大厦公司的每一个项目产品都突出三大主题,即垂直花园城市、森生活方式、艺术花园之城。从这些主题出发,森大厦公司的商业范围涵盖了与人类生活相关的所有方面,除了包括写字楼和住宅之外,还包括零售和娱乐、文化教育、健康福利、IT相关业务等。并且这些业务全部由森大厦集团自己运营管理。通过自己控制,森大厦的产品不但创造了独一无二的社区环境,也增强了自己产品的独特竞争力。客户想体验森大厦公司的社区生活,就必须要居住在森大厦公司的物业里面。
  森大厦的商业逻辑是通过为业主提供与生活有关的一站式服务,以客户需求为核心,建立客户的使用黏性,通过深度满足客户的每个细节的需求而创造无限的利润点,深耕一个项目,创造源源不断的现金流,为企业创造持续发展的动力,同时塑造森大厦的品牌。
 
 
 
  森大厦商业模式的一个关键词是“社区”
  互联网行业则经历了一个门槛逐步垒高的过程,苹果、facebook、微博这些互联网产品,一旦领先者出现,后来者就很难超越。让互联网由“红海”的厮杀,转向了对“蓝海”的发现。
  社区化的互联网产品,其核心是帮助用户塑造一个便于交流的“客厅”,从QQ到微博,都是在提供“客厅”似的服务。而个人化的互联网产品是提供“卧室”,是一个完全的个人空间。对于私密空间来说,只要屋主自己愿意,可以随意更换地点和位置。但是用于交流的客厅则不同,客厅是一个大家交往的地方,既需要周围人共同维护,也需要大家共同参与,因为开会必须要去指定的地方。
  所以让客户形成对产品的依赖,就需要产品本身是一个指定的空间,离开这个空间,就意味着失去很多资源。
  在房地产开发中,类似的社区理念也同样存在。李嘉诚的地产诀窍是“地段、地段、地段”。这个地段正是形成房地产产品社区的一种方法。现在多数的房地产企业,在设置社区门槛的时候,也都是依靠地段天然形成的社区环境,来增加产品的价值。
  但地段的价值并不是一个企业所能够控制的,它更多地取决于政府的规划和城市发展的各种需要。
  这就使得房企在发展过程中遇到了两种瓶颈,第一,配套完善的地段,会引来很多企业的竞争,企业很难把自己的每个产品,都控制在处于良好的地段环境之中。即使像SOHO中国那样,集中资源进行商务区的开发,也存在着符合条件的土地越来越少的窘境。第二,同样的地段,往往由很多个企业来分享,面对同样一个社区环境,最后又会从拼环境回到拼单体的红海。
  对于这些情况,森大厦通过对自己的多元化产业结构来创造“社区环境”。森大厦公司不仅提供业主工作、生活、休闲健身所需要的空间和建筑,而且提供软件产品,包括时尚、美食、娱乐、学习、保健、信息和思想交流等。更重要的是,所有这些软件业务全部由森大厦公司自己管理和经营。也就是说,只要森大厦盖到哪里,这些软件服务就可以跟到哪里。这样一来,只要是森大厦公司建设的社区,这些社区的配套就一定会存在,并且在任何地方都是一致的。
  同时,这些软件业务的加入,使森大厦公司的运营模式由单纯的房地产开发转变为区域社区环境的开发与建设。除了提供给居住者“卧室”之外,森大厦公司还提供给了用户一个完整的“客厅”。
  一体化模式的逻辑
  “花天下人的钱,做天下人的事”。房地产企业进入各种“软件”领域,不但能够让企业的产品获得更强的竞争力,还可以给企业在融资方面,得到资方更多青睐。使它即使在间接金融占主导地位金融市场条件下也能够凭借自身的市场地位和业务规划蓝图吸引更多的资金。
  森大厦公司一方面在营造综合性的立体城市,同时也在不断通过各种方式营造着自己的金融环境。软件业务的加入,除了改变其作为房地产公司的发展理念和运营模式,使得公司收入多元化之外,还大大提高了森大厦公司的融资能力。
  由于森大厦公司实行多元化的经营模式,各种业务之间的现金持有率和资金回报周期都不一样。这种多元化的运营状况,就让它们可以在推进城市大规模城市再开发项目过程中,时刻保持平衡稳健的财务结构。
  在具体的融资过程中,森大厦集团很少直接依靠银行的贷款,而是更喜欢利用银团财团这种以市场为导向的间接融资工具。森大厦公司认为银行财团的好处是融资方法多元化。 所以,森大厦公司与许多新金融机构都建立了联系。凭借他们软件加硬件的产品结构,获得了稳定、低利率的长期资金。从而实现了付息债务结构的平衡。
  同时,为了获得银行财团贷款,森大厦公司还定期召开银行会议,专门介绍公司的理念、商业模式和财务状况。2006年2月森大厦公司顺利签订了它的第一笔银团贷款合同。该银团贷款由55家金融机构共同提供,贷款规模为719亿日元。远远超过了300亿日元的计划融资规模。从贷款规模和参与贷款的金融机构数量看,森大厦公司的这笔银团贷款是迄今为止日本房地产企业获得的最大银团贷款。
  “得道多助,失道寡助”。森大厦公司软件加硬件的商业模式,不但在产品上取得行业领先的优势,也使得其在金融市场上得到独家的厚爱。

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