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中秋楼市波澜不惊 金九银十开场冷清

中秋楼市波澜不惊 金九银十开场冷清

2011-09-28 16:24

中秋楼市波澜不惊 金九银十开场冷清


  今年楼市“金九银十”的开场戏似乎有点冷清。在不少城市,虽然“赠送面积”、“中秋特惠”等促销手段层出不穷,但购房者并不买账,甚至认为大部分新盘打折力度“不给力”。
  中秋节期间,中国证券报记者调查北京、上海等多个大中城市新楼盘发现,除了部分地段比较偏远的郊区项目,这些城市中心地段的新盘打折力度和往年都差不多;购房者的观望心态进一步加重,买卖双方的“僵持”仍在持续。
  业内人士坦言,今年“金九银十”风光或不再,房企目前的降价动力仍不足。总体来看,不同地区的房价逐渐显现“分化”趋势。一方面是京沪等大城市的郊区房价有可能加速下行,另一方面是其他一些城市核心地区的房价依然坚挺。随着大量郊区地段楼盘持续入市,未来可能会促使部分城市楼市的成交均价出现小幅下跌。
  亚豪机构市场总监郭毅认为,自去年房地产 宏观 调控政策实施以来,不少房地产企业的资金链已几近断裂,加速推盘、打折促销
  成交低迷 二手房“金九”无望
  虽然曾有业内人士预计“金九银十”销售旺季可期,但从京、沪、穗、深四个一线城市房产中介机构目前反馈的情况看,中秋节期间二手房市场平淡,由于限购等调控政策的出台,二手房的成交比一手房更加低迷。多位地产中介人士表示,二手房市场出现“金九银十”的可能性很小。
  北京:传统旺季“纯度”降低
  中秋节期间北京二手房市场表现平淡,与普通周末相仿。自从今年初北京开始执行严格的调控政策后,二手房市场就一直萎靡不振。
  9月11日,有人在微博上发帖称,大兴地铁口附近的多个二手楼盘均价已经跌至每平方米1万元。不过,北京链家地产副总裁林倩表示,未来几个月北京的二手房成交还将维持低位,即使新房的成交有所好转,二手房市场也很难有起色。
  林倩预计,9月全北京的二手房成交量依然会维持在8000套左右的低位。“今年金九银十的‘纯度’是近几年来最低的。”
  上海:“金九”无望“银十”可期?
  中秋节期间的上海二手房市场也一如往常,“僵持”依然是市场的主题。今年7月,上海出台了新版的调控政策“新沪四条”,将部分购房需求挤至租赁市场。高校毕业和中小学开学的接连到来,使得8月上海的房租上涨加速。
  上海中原研究咨询部总监宋会雍表示,上海房租9月的涨幅与8月相比将有所放缓。中秋节期间,上海中介门店的来客率有小幅回升。宋会雍认为,上海二手房市场的僵持局面从今年2月就已经开始,已经有部分投资者开始放盘。“限购之后的惜售其实还是取决于对价格的预期,只有持续上涨的资产才会有惜售的动力。”由于政策预期持续收紧,10月上海的二手房价格松动可能更为明显。9月、10月是传统的销售旺季,10月中介门店的来客量和挂牌量有可能在9月的基础上同步上涨。因此,“金九”出现的可能已经很小,“银十”或许可以有所期待。
  广州:二手房议价空间增大
  在广州,二手房惜售与一手房促销使中秋节期间的二手房市场格外冷清,广州当地媒体称之为“死市”。 与北京、上海相比,同为一线城市的广州土地供应相对充裕,9月有大量新盘集中入市。由于限购政策出台后广州的房价不降反升,加之通胀预期加剧,广州部分刚性需求停止观望开始入市外围新盘,部分城中二手房出现惜售。
  不过也有业内人士表示,广州的二手房市场节后可能会有所回升。广州满堂红地产研究部主任肖文晓表示,根据满堂红掌握的数据,8月广州成交的二手房议价空间(成交折价幅度)达到了两年来的最大值,为4%。这说明部分卖家已经开始松动,根据肖文晓的经验,此时愿意接盘的买家会逐渐多起来。
  深圳:成交或继续低迷
  在深圳,中秋二手房市场延续了8月以来的低迷。深圳规划和国土资源局的数据显示,8月深圳二手住宅成交仅1462套。
  中秋节期间,中国证券报记者走访中发现,房产中介门店的来客量与往常比并无明显变化。不过,节日期间深圳的地产中介为外围区域的新房促销忙得不亦乐乎。由于深圳市区范围已经实行限购,周边东莞、惠州区域的房价被深圳需求拉升。中秋节期间,这些区域以深圳投资客为主要目标客户的楼盘纷纷举行各种促销,看房不仅有车接送,还有礼品赠送。深圳地产中介纷纷拉人头组织看房。
  一位售楼员介绍:“中秋节这几天的销售尚好。”深圳世华地产研究中心总监肖小平表示,由于投资需求被引向未限购区域,深圳未来几个月的二手房成交将继续保持低迷。作为一线城市中唯一一个在2008年有过房价“腰斩”经历的城市,此时深圳楼市的气氛甚为微妙。
  海景房“混战”
  “马尔代夫”、“坎昆”、“波西塔诺”……过不了多久,这些世界知名海滩就要“齐聚”广东省惠州市惠东县的海湾沿线了。
  包括碧桂园、金融街、万科、富力、中信在内的10余家大型开发商正在把这里打造成一个海景房“超市”。碧桂园十里银滩的宣传口号是“就如三亚一样美”,金融街金海湾项目号称要打造“中国的马尔代夫”,万科双月湾宣称与“墨西哥的坎昆”共称天下双绝,富力和世茂共同开发的项目被命名为“威尼斯湾”,皇庭地产则直接用“意大利海滨小镇波西塔诺”来命名同区域项目。
  这片海湾属惠州管辖,但在广东省这里更为人熟知的名字是“深圳东”,这些海景楼盘的主要客户也来自深圳。每一个楼盘都在向未来的业主讲述从深圳驱车几十分钟便能拥有私人海景物业的便利条件,每一个楼盘都在讲述“平民都可以拥有海滨度假屋”的美妙前景。
  对于很多深圳人来说,去惠东看海景房几乎成为一种福利。大巴接送、海鲜大餐、海滩漫步,甚至高尔夫球场挥杆,这一切都是免费。看房者只需要一个电话预约,第二天到指定地点集合,便可享受由开发商提供的“海滨看房一日游”。从发布到开盘,一个楼盘每天都要接待数量不等的看房团。相关人士向中国证券报记者介绍,各个开发商为每位看房团成员提供的预算是210元至230元。一个大型楼盘在发布日一天内接待的看房团就坐满了85辆大巴,人数有4000之众。
  “度假也是‘刚需’。”某楼盘销售人员表示:“来这里看了之后,你就会觉得需要一套这样的海景房。从深圳开车出来一个多小时,你就能到达属于自己的海景物业。一扫都市的喧嚣,享受阳光海滩的美妙。”与在京津等地推广的山东日照、河北秦皇岛等地海景物业相比,惠东海景物业身处富足的珠三角,拥有时间更长的亚热带夏天,受欢迎程度更高。已经开盘的一些楼盘均宣称销售业绩不俗。
  与无敌海景相比,更大的诱惑是升值预期。在一片片的滩涂上,营销人员向看房者描绘着几年之后那里将发生什么样的“奇迹”,一些购房者暂且信以为真。
  “除了房产,实在没有更合适的投资渠道。我买楼也不需要贷款,只是想给手中的现金找个安身之所。综合这些年的投资经验,似乎只有买房是最靠谱的。现在深圳限购了,但这里还没有限购。”一位看房者对中国证券报记者这样说。而另一位看楼者的想法更加现实:“我知道自己并不需要一套海景房,但觉得既然付得起全款,就一定要买。在市场疯狂的时候,你就得跟着疯狂,否则你就被大环境甩下车。”
  投资需求正在带动珠三角非限购城市的房价快速上涨,其中惠州格外引人瞩目。深圳人对惠州房产的投资由来已久,深圳资金已经将惠州曾经荒芜的大亚湾变成一座城。如今,被称作“空城”的大亚湾灯火依然阑珊,在大亚湾的惠东海湾上,正在诞生一座更为庞大的海景城。
        但情况可能不像开发商们预期中那样乐观。房价涨幅过快的二三线城市面临限购,而惠州成为珠三角最有可能出台限购令的城市。位于该区域的碧桂园十里银滩已高调宣布在原价基础上进行七五折促销,购房者趋之若鹜,促销当天售出了4000套,中秋节前该项目已基本售罄。业内人士分析,随着碧桂园的大幅降价,几家开发商之间的战略均衡可能被打破,如果惠州出台调控措施,该区域的价格战在所难免。
        来源:中国证券报

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