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森模式思考:从开发商到生活方式供应商

森模式思考:从开发商到生活方式供应商

2011-06-10 15:49
森模式思考:从开发商到生活方式供应商
  中国房地产报:日本森大厦的项目为客户提供了一整套的生活体系,这种“一站式”的服务模式,可以为项目带来哪些优势?
  宋延庆:六本木新城,除了浑然大气外,印象最深的是终于体验到了什么是关心、体贴,什么是对城市负责。国内这几年刮起了城市综合体热,但看到的全然是生硬、张扬,以及追求利益最大化的观念,却看不到对土地、城市和人的尊重。而森模式恰恰相反,不但要持续满足人们未来的需求,还要通向未来理想城市,创造出新的城市文化。正是这种开发理念的差距,使得六本木成为超过东京迪士尼的旅游景点,而国内的许多综合体门可罗雀。
  杨愿成:这种垄断客户端的“一站式”模式,建设成本高,资金规模要求比较高。总的来说还是一种资源整合、互补等。这种“一站式”的服务模式,有超强模式学习能力。项目可以有更多的竞争优势、配套优势,还可以为项目的营收创造更多的利润点,节省更多的服务。设计阶段就应该独立进行一些收益设计。并且服务过程中进行“四化”课程的教育。
  王云:日本森大厦的项目服务模式是与其经济社会背景相关的,日本国土面积小,人口密度高,森大厦在规划中着力提高空间利用率,满足多种需求。其完备的生活、办公、休憩、消费设施可以同时满足许多客户的需求,目前国内逐步兴起的城市综合体正是参照这一理念和模式开发的。
  中国房地产报:人际关系正是现阶段人们越来越注重的问题,国内的房地产企业应在项目设计上作何调整,以适应人们对建立人际关系网的需要?
  宋延庆:我们的城市,硬件上一点也不比发达国家的城市差,甚至还要好很多,但就是缺乏人本氛围。开发商是当代城市建设的主体,其有为城市创造价值空间的基本责任,还要通过人本化设计促进人际关系的“破冰”。房地产开发绝不是物质重组,而是要满足人们未来丰富多彩的生活需求。如果能做到这一点,企业的核心竞争力也就有了。
  杨愿成:国内的房地产企业应在项目设计上作调整,以适应人们对建立人际关系网的需要。可以引进更多的设计理念,智能科技、IT等与地产的美好结合,可以促进几方面的共同地进步。
  王云:人际关系一直是人们关注的问题,只是不同阶段的方式和诉求不同,从某种意义上来说,是技术的进步在影响人们的人际交往方式和交流诉求。项目设计与人际关系网络的建立并没有特别直接的关系。
  对于住宅地产而言,项目的营销方式可以更多地考虑目前的主流交际方式;项目售后在客户服务方面可以做出更多的努力和尝试。目前国内众多开发商都非常关注业主的社区活动,在提供服务的同时,也是一种长期的品牌建立及营销策略。
  对于商业地产而言,除营销之外,在业态布局上可以进行一定调整,满足人们交际的需要,融入时尚元素,但人们的交际方式变化较快,而地产项目的改造难度较大,在项目设计上过多迎合交际方式并非长久之计,仍应根据项目位置、区域特点、客户生活生产需求进行统筹规划。
  中国房地产报:森大厦的项目为客户营造了一个带有“森”特点的生态环境,国内的房地产企业开发住宅项目,大部分只是注重硬件方面,并没有关注建立社区的生态环境。在未来,住宅小区的“软件”建设将在住宅项目中起到怎样的作用?
  宋延庆:森的理念是打造垂直庭院和垂直花园城市。“垂直”概念是三维立体,屋顶上种植了几十亩的樱桃、草莓等果木蔬菜,以此让人们更多地体验并参与,建立和谐的人际关系。国内的开发商对“房地产”的理解是不深入的,只想着5年,不想后期的45年、65年,在这种开发理念下,即使成为千亿企业,也不能称之为优秀开发商。为什么有经验的置业者都不再买有人造水景的房子了,这其实是抛弃开发商了。只有软件才能经得起检验,只有经得起检验,才能永续经营!
  杨愿成:在未来,住宅小区的“软件”建设将在住宅项目中有十分强的作用。住宅小区的“软件”建设体现了小区的档次,体现了小区的服务能力,体现了小区的品位,并且提升小区的文化韵味。通过为客户提供购物、美食、健身等全方位的“软件”服务来为企业提高融资能力吸引更多资金,让小区保值增值。
  王云:国内房地产开发住宅项目对社区生态环境的规划是必须满足区域整体规划的,开发商需要同时满足政府和客户需求,对社区生态环境是比较关注的,国内有不少生态环境极佳的楼盘,尤其是在某些城市,由于城市整体的生态规划规格较高,社区生态环境非常优美舒适。
  景观、生态、社区服务等所谓“软件”对于所有住宅项目来说都是增加品质的重要组成部分,随着客户的进一步细分,也将成为部分项目的重要卖点。
  中国房地产报:森大厦是怎样通过为客户提供购物、美食、健身等全方位的“软件”服务来为企业提高融资能力吸引更多资金的?这可以带给国内房地产企业怎样的借鉴或启示?
  宋延庆:事实上,森已经与客户融为一体了。由此,在六本木开发之处,森短时间内就集合了400多家投资商。其中很多投资商还跟随到了上海环球金融中心。而在国内,总是上演着店大欺客或者客大欺店式的游戏。
  杨愿成:森大厦的“软件”建设体现了小区的档次,体现了小区的服务能力,体现了小区的品位,这样可以吸引更多的人投资,物业的估值也将更高,而且也将更加完善一系列的配套设施。有餐饮、酒店、商铺之外,还将有银行、邮局、诊所、观光旅游等服务设施入驻,通过为客户提供购物、美食、健身等全方位的“软件”服务来。
  王云:投资者看重的是收益回报,一个好的商业模式和管理团队能为企业带来长期稳定的客户、现金流、品牌等,也一定能够吸引资金投入,森大厦的成功不仅仅在于全方位的服务。
  随着国内政策收紧,对国内地产企业来说,目前应收缩战线,明确定位,在地产整合的浪潮中找到立足之地和独特的发展模式。
  中国房地产报:国内房地产传统商业模式一直有“快进快出”的特点,这一模式在资源愈加稀缺、政策调控持续的境况下,越来越受到考验,未来有哪些新型的商业模式可适合国内的房地产企业去尝试?
  宋延庆:随着调控常态化,这类企业是很难永续经营的。而且持有型的商业地产开发也不是永续模式,我们必须接受电子商务时代的到来。电子商务也是非物质的“软件”。所以,未来有持久竞争优势的房地产商业模式必定是软性的、人本的、永续的,绝不是物质的、短期的。谁能发掘出这种模式,谁就将获得核心竞争力。
  王云:商业模式无所谓新旧,一个好的商业模式的建立需要考虑多方面的因素,国外地产企业虽然有许多成功案例,但由于政策、经济、社会环境完全不同,也无法在国内推行。

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