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中外地权的内涵与价值

中外地权的内涵与价值

2011-06-13 15:52
  央行副行长易纲在谈到近年房价上涨时,表述了这样一个观点:我国房屋产权制度、法律环境逐步健全和完善,为房价上涨提供了一个优越的外部环境。
  在私有产权受到严格保护的情况下,投资者觉得房屋权利有保障,就乐意购买房地产,这时房屋就会值更多的钱。而在法律不健全、私有产权得不到保障的情况下,同样的房屋就不值钱。
  其实,他给出了制度经济学的一个理论基础,即产权制度是合同价值的基础。房价如同露出水面的冰山,大部分隐藏在水面之下。也可以这样说,产权制度是价值比较的平台。
  定位我国房价水平,不外乎中外比较和历史比较。历史比较相对容易,制度变化具有路径依赖,找出制度改革的基点就可以了,这就是我们通常所说的绝对价格水平或涨幅。
  中外比较受制因素较多,不仅产权制度不同,法律环境不同,甚至市场规则、收入分配、居民偏好等因素均不相同。对房屋价格而言,它们不在相同的价值平面上,比较起来就显得困难重重。因而通常用相对价格来做比较,例如用房价租金比和房价收入比等来表示。我们通常所说国际房价租金比一般在200~300之间和国际房价收入比一般为3~6倍,即是相对价格的比较。
  但是在比较相对价格时,仍需要搞清楚产权价值的基本内涵。产权价值内涵不同,即使比较房屋的相对价格,也会得出令人啼笑皆非的结论。
  美英地权比较
  美国的土地产权较为完整,土地价格的内涵是完全产权价格,是一种永久产权,拥有支配权、占有权、使用权、开发权、收益权以及遗产权,是一种全方位的产权。在英国、英联邦国家和地区,全部的土地从法律上都归英王或国家所有,个人、企业和各种机构团体名义上仅拥有土地的使用权。
  虽然英国、英联邦国家和地区的土地在法律上都属于国家所有,但实际上土地持有人就是该土地的拥有者。
  美国实行最为自由的土地制度,它主要表现在:一是美国土地私有制为主,私人所有的土地占美国国土面积的58%,联邦政府所有的土地占32%,州及地方政府所有的土地占10%。二是美国土地私有制受到法律的严格保护,神圣不可侵犯,可以自由地买卖与出租,这种交易完全建立在个人意愿之上。三是美国土地私有权非常纯粹,它包括地下开采权、地面权利和地上空间权,并且这三部分权利可以分别转让。四是美国土地产权的交易是完全自由的,不附加任何条件的。私有土地买卖完全是私人之间的事,手续十分简单,在双方自愿签订协议之后,只需向政府缴足规定的税金,进行注册登记即可。
  实际上,英国也是一个土地私有制国家,土地归英王或国家之言,和他们的政体一样,属于名不副实之列。绝大部分土地为私人或法人所有,政府和公共部门所有的土地仅占很小的一部分。
  土地持有人所保有的土地权利叫地产权。地产权有两种形式:一种是自由保有的地产权,自由保有权为保有权人永久所有。另一种是租用保有地产权,是一种有一定期限的地产权,大部分依协议而产生。租用保有权有125年、40年、20年、10年等,通过合同或协议确定土地权利和内容。因公共利益需要,可通过行使强制购买权来征用土地。
  在英国土地权利受法律保护且可以自由交易,但是土地所有者不能对土地进行随意开发,任何土地所有人或其他人变更土地用途,必须申请规划许可。
  在实际运作过程,英国的土地供给受到严格的计划控制,土地供给的价格弹性相当缺乏。“在飞机上鸟瞰英国的土地,即便是人口密集的英格兰南部也不乏可利用的农田”。即便如此,在建设用地开发方面,仍受到环境保护组织和NIMBY运动(“别在我后院动土”)等组织的阻力,并且在很久以前地方政府就划定了神圣不可侵犯的“绿色地带”。
  受这些因素的影响,英国房地产供给对房价涨幅的反应缓慢,抬高了房价收入比。据统计,伦敦房价收入比达到了8~10倍的水平。
  中式半产权的冲突
  在我国无论市民还是农民,只对土地具有使用权,并且这种使用权具有较大限制和约束。
  我国对土地的划分较为严格,主要分为建设用地和农业用地。建设用地的所有权归国家,农业用地的所有权归农村集体所有,地方政府对农业用地征用具有相当大的支配权。
  我国实行严格的耕地保护政策,实际上“只严不格”,各部门奢侈、浪费占有耕地的冲动时刻存在,地方政府的娱乐用地、办公用地等相当豪华气派。但是当前开发企业或居民个人取得建设用地使用权的路径非常单一,那就是通过“招拍挂”方式取得,部分重大项目或许还可以通过协议方式取得,所占份额已经微小。农业用地尚不能流通转让,也不能改变用途,只有在政府统一规划和征用时,才能改变用途。
  经营性建设用地的使用权具有年限限制,住宅用地一般是70年,工业用地50年,商业经营用地为40年。对合法方式取得的地上建筑物,我们是拥有永久性产权的。
  这就产生了一个问题,土地使用权到期了怎么办?没有具体说法,即使2007年颁布的《物权法》也没有明确。通常的说法是到期之后,缴纳一定的租金还可以接着使用,但无从查考。
  这样看来,我国土地的价格是使用费用,而不是土地产权价值。并且我国土地使用权不具有土地发展权、开发权,但是具有收益权、遗产权和抵押权等,实际上具有一定的产权性质。
  这就造成了我国土地使用权的歧义理解,政府认为土地产权归国家所有,政府部门是国家的天然代表,土地产权自然归政府所有,在征用土地中理直气壮;而土地使用权人认为我对所使用的土地就有收益权、遗产权等,征用我使用的土地必须支付我认可的收益,土地征用或房屋拆迁中的种种怪现象由此产生。
  使用权与产权价值增值规律
  土地使用权价值和产权价值有何不同?在土地产权不明与土地开发垄断的情况下,两者难以通过市场机制自然生成。由于生产效率的提高和货币的不断贬值,总体来看土地价格具有不断上涨的趋势。在使用期限内,业主基本具有相对完整的支配权力,这样我们即可以估计使用权与产权价值的差异。假定土地年增值率为7%,贴现率为5%,单位的土地产权价值趋势符合幂指数的变化规律,200年以内的产权价值如图2所示。
  按此增值规律,40年使用权的单位土地价值折现值为2.09元,50年使用期限的土地折现值为2.52元,70年期限折现值为3.68元,100年使用期限的折现值为6.48元,200年使用期折现值为42.7元。可见,即使在使用期内使用权完全等同于产权,其价值内涵随着使用期限的延长价值差异明显。
  来源:中国房地产报

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