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调控继续购房热情越来越低 2011楼市烽烟四起

调控继续购房热情越来越低 2011楼市烽烟四起

2011-12-22 17:34

调控继续购房热情越来越低 2011楼市烽烟四起


        一系列楼市新政,已经引发市场的 “涟漪效应”。调控态势仍将持续,购房者的热情越来越低,在销售遇到瓶颈、现金流吃紧的前提下,开发企业可谓“腹背受敌”。在一场场惊心动魄的战役中,我们即将走过2011。
拉锯战
        自今年3月以来,随着调控政策的持续发力、步步趋紧,使得楼市步入购房者与开发商的深度博弈区间。地产界一轮轮调控的由来已久且效果甚微,曾被戏称为“空调”,而经过近一年限贷、限价、限购等全方位供需双方向的组合出击,密度力度空前震撼,更重要的是开发商与购房者的市场预期在这一过程中也不断发生调整、改变。
        开发商或延迟开盘或加大促销回笼资金,而购房者也开始期待更大的优惠措施举棋不定,下手还是观望难下决心。成交量萎缩、开发商资金断裂,拐点论、反弹论、调控论等一时间此起彼伏,各方意见不一。买家与卖家站在绳索的两端,各自发力,就好比一场拉锯战,无论是开发商还是购房者似乎都已经做好准备持久僵持下去。
        持续已久的楼市调控已经令众多开发商大感吃不消,而年关将至,更是使得越来越多的开发商被迫放低身段,尝试低开跑量,同时期盼着调控的松动以求资金的大幅度集聚。降价带来的一大负面影响,便是旧业主的强烈不满。在当前的调控期,不只是买房,卖房也是步步惊心。不仅有市场风险,还有政策压力。另一方面,购房人群在深表欣慰的同时,纠结也随之而来。买不买,何时买?市场一味的低迷致使买方犹豫不决,担心房子到手后价位一线下滑,他们难以坐视资产贬值。然而久不出手,日后价格回涨这也是他们无法承受的致命打击。
        正面战
        历次战争中,正面战中两军都需要实力、勇气、魄力以及智慧才能展开正面交锋。“一房一价”政策的落地,立即引发了一场开发商与调控斗智斗勇的战役。
        从5月1日起,国家发改委公布商品房明码标价规定,即“一房一价”开始实施。按 《商品房销售明码标价规定》,商品房经营者应当对每套商品房(包括二手房)进行明码标价即“一套一标”。这一政策刚一实行,在售楼盘的每个单位销售报价和实际签约均价都可以在网上查到,既可以为主管部门调控提供数据支撑,购房者买房时也能“更有底”。
        然而“一房一价”意图虽好,但执行的尺度模糊。在“一房一价”细则出台前,网上备案价格和实际售价允许有上下20%的浮动。此后房价一直在上涨中,为了遏制乱涨价,备案价格开始有了“只能下降不能上涨”的要求。因此不少开发商在实际操作中都有了对策,有些在备案时,故意拉高报价,部分楼盘为了吸引客户,常年“打折”,但实际上“水分很大”。
        实行一房一价,其正面效果在于让消费者能够获得更多关于项目的信息,在一定程度上解决买卖双方信息不一致的问题,同时在一定程度上遏制开发商随便涨价的行为。而负面的作用则在于,“一房一价”让更多开发商报高价卖低价,不透明的空间依然存在。政策实施已超半年,并且各个地方政府还出台了相关实施细则,但该政策在实践中却难以得到全面贯彻。不少业内专家表示,“如果严格按公示折扣和房价卖楼,客户还是会不相信没有折扣,消费者讨价还价的习惯很难改变。”
        破袭战
        2011年是青岛市保障性住房建设规模最大的一年,又是青岛市实施第二个住房保障发展规划的开局之年。国家和山东省下达的保障性安居工程建设目标为22460套,相当于前三年开工任务的总和。青岛目前已在33个项目中落实23950套保障性住房房源,并已全部开建,超额完成上级下达的建设任务。其中公共租赁住房(含廉租住房)8050套、经济适用住房5900套、限价商品住房10000套,分别占房源总量的33%、25%和42%,保障性住房建设用地1558亩。与此同时,在青岛,开发商想要拿地建设商品房,必须要配套盖保障房。青岛市明确规定,新增建设用地规划为住宅的,按不低于20%的比例配建保障房。
        如此庞大的保障房计划,似乎正在向外界传递着一个强烈的信号:由政府主导的保障性住房建设,将加速挤入已被商品房所垄断的住宅市场,今后购房者买房只能选择商品房的时代宣告终结。保障房对楼市的冲击将越来越明显,尤其随着保障房大量现房入市,预计明年就会看到保障房体系的真正调控威力,商品房市场已很难出现像2009年和2010年那样的疯狂景象,楼市的格局将随之改变,整体市场趋于更加理性的态势。
        持久战
        调控持续发力,楼市压力升级,一方面是新房源的不断涌入致使供应量持续增加,另一方面则是住宅严重滞销。自“限购令”出台仅半年时间内,青岛市新房“库存”就超过了10万套。可以说,自调控以来每月存量新房在不断积压,楼市就像得了“积食症”开始了恶性的“消化不良”。
        由于楼市销售陷入低迷,库存压力的阴云已经逐步笼罩地产市场。除了存量房外,上市房企在建项目以及土地储备率等也在不断上涨。业内人士指出,当前房地产业面临的压力已经大于2008年,去库存十分紧迫。2008年房地产行业去库存过程花了长达5个季度的时间,但在本轮调控之下,房地产行业去库存过程更是缓慢,预计这个过程还会持续较长一段时间,目前在售或即将销售的楼盘都做好了打持久战的准备。
        青岛楼市购买动力不足,想必与“限购令”密不可分。曾有楼盘统计,在限购令出台后,因被限购而放弃购房的客户占到了35%。大量的新房积压,使开发商感受到了资金方面的压力,再加上银行贷款等方面的限制,今年乃至明年不少开发商的日子会不好过。虽然已经有部分开发商开始着手低开跑量,但购房者观望情绪依旧强烈。调控政策效力犹存,且在相当长一段时期内不会放松,这将导致购房需求一度萎缩,存货压力仍然是开发商心头的一块悬浮的石头。
        闪电战
        调控持续发力,楼市压力升级,在此背景下,开发商开始谋求应市之道以加速销售。供给膨胀、需求萎缩,今后较长时间,供大于求现象将非常明显。目前摆在开发商面前的难题是如何应对买方市场,取得主动权。年关将至一些品牌地产早已敏锐地捕捉到了刚性需求悄然释放的迹象。因而谋求改变、抢攻“刚需”成为了市场热点。因此相当一部分开发商会运用最佳的营销策略,不论是初期的明折暗降,后来的“大礼送不完”,还是近日的承诺降价补差价,促销方式可谓各有千秋。
        纵观岛城楼市,将 “优惠进行到底”是小程度扭转市场低迷态势的良方妙药。低价进入市场,让惠于购房者、打价格战,以价换量把潜在的刚性客户拉拢过来。同时,“降价补差价”或“原价回购”承诺与低价销售绑定,给购房者吃定心丸,也是开发商应对当前市场低迷状态的一剂良方。
        金九银十惨淡收场之后,万科、龙湖、保利等地产大鳄率先打响了低价入市的战役。一边是楼市调控绝不放松,一边是降价取得空前成功。面对低价入市楼盘的热销,其他项目终于按捺不住,也开始步入以价换量的行列,低价格的多米诺骨牌效应开始释放。毕竟调控政策持续发力,使包括岛城在内的全国楼市连连降温,房子卖不出去,开发商首先要面对的就是资金链问题。只有先在闪电战中取得了成效,才能为持久战做足功课。
        来源:青岛新闻网
 

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