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租金收益难抵贷款利息 “公租房不能成福利房”

租金收益难抵贷款利息 “公租房不能成福利房”

2012-01-11 08:23

租金收益难抵贷款利息 “公租房不能成福利房”


        据新华社上海1月10日电进入2012年,各地建设公共租赁房的步伐在加快,但其投资、建设、供应、管理机制尚不健全,仍制约着“夹心层”实现入住公租房的愿望。
        解决建设公租房的资金来源依然是个难题。
        以上海为例,目前上海中心城区的土地动拆迁成本加上建设成本每平方米已超过1万元。按照1万元计算,“十二五”期间上海公租房建设资金共需约1000亿元,除去30%的资本金,则共需通过市场融资筹措700亿元建设资金。
        不容忽视的是,上海住房租赁市场的租售比已严重失衡。根据公租房的租金略低于市场水平的要求,即使按照低于市场水平10%来测算,公租房租金净收益率仅为3.5%左右,和目前的贷款利率有着较大的差距。
        如何在传统的融资模式之外,寻找到新的合适途径,成为公租房建设中必须破解的难题。
        一些专家认为,政府推出公租房的目的,就是为了使一些中等偏下收入的住房困难家庭,在无力通过市场租赁或购买住房的情况下,能够实现“居者有其屋”。基于此,既不能以成本、盈利等为依据来确定公租房价格,也要避免走极端,将公租房等同于福利房。
        “公共租赁房不仅要建好,更要管好,管好比建好难度更大。”复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任陈杰认为,公租房不是解一时之急,而是将长期实行的住房制度,所以要可持续发展,本身就要坚持自负盈亏、可循环运作,尽量不损耗公共财政资源,尽量不要财政直接负担。
        “虽然具有公益性和非营利性特征,但公租房不是廉租房,也不是福利房,本身不直接带有保障性和福利性。”陈杰称,公租房租金与市场挂钩的必要性还在于,如果公租房租金相对市场租金过低,那必然形成福利落差,变成了福利房。
        陈杰进一步说,即使不考虑寻租腐败的发生可能,所租居民也不会有搬出的动力,公租房资源就会沉淀,达不到滚动循环利用、救急援助的作用。另外,应当鼓励公租房租客用个人公积金余额支付租金,这样既保障了公租房项目的资金回收,也解决了公积金不能买房就只能闲置、“逆向补贴”的问题,还原了住房公积金支持住房消费的本意。
        对政府部门来说,大规模建造公租房需要魄力和勇气,而如何运营并保障可持续供应,则需要智慧和耐心。
        业内人士认为,目前公租房投资、建设、管理机制尚不健全,各地做法不一,应进一步通过优惠政策引导和鼓励社会资金、社会力量参与公租房建设和运营。
        一些专家也称,必须采取市场化运营来保证保障房建设的可持续性,先租后售是解决公共租赁房资金来源的一条出路,比如是否可以做十年期先租后售,用十年以后产权的增值部分,弥补前期的投入成本。
        来源:东方早报

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