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链家地产:全国20个城市上半年土地市场分析

链家地产:全国20个城市上半年土地市场分析

2012-07-11 10:49

链家地产:全国20个城市上半年土地市场分析


        全国20重点城市上半年土地出让金3年内最低 缩水1489亿元
        根据链家地产市场研究部统计,2012年6月,包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、武汉、成都、长沙等全国20个重点城市的土地市场成交306块土地,成交建设用地面积为1273.3公顷,土地出让金为338.7亿元,环比分别为-1.3%,-21.6%、51.7%,同比分别为-49.0%、-59.0%、-48.9%。



        另外,全国20个重点城市2012年上半年(1月-6月)的土地市场共计成交了2067块,累计土地出让金为2274亿元,仅为去年全年土地出让金的25.8%,同比大幅缩水1489亿元,同比降幅为39.6%;
       住宅用地成交宗数、用地面积、土地出让金下滑幅度均为各类用地之首,住宅用地累计成交439块,同比减少35.6%,成交建设用地面积为2828公顷,同比下滑幅度为38.4%,规划建筑面积为6987万平米,同比下降34.2%,共计减少3624万平米,成交平均楼面价为1993元/平米,同比下滑14.4%;平均溢价率为4.9%。



        链家地产市场研究部陈雪认为,2012年上半年(1-6月)的全国20重点城市土地市场土地宗数、用地面积、建设面积、楼面价、溢价率和土地出让金等指标全面下滑至2010年以来3年内的最低点,整体的土地市场有以下3个特点:
        第一,北上广深一线城市降幅最大,出让金降幅超过5成
        根据链家地产统计数据显示,包括北京、上海、广州和深圳在内的一线城市2012年上半年土地出让金仅为429亿元,同比下降56.4%,一线城市的土地出让金降幅为全国20重点城市之首,成交土地宗数仅为359块,成交建设用地面积为1526公顷,平均楼面价为1677元/平米,溢价率为8.1%,各项指标均落入2010年以来的最低点。
        链家地产市场研究部陈雪认为,一线城市在土地冷淡时期遭遇的挑战更大。因为其优质地块的存量已经为数不多,且低价一直处于高位,但目前房企所关注的两个核心问题又恰恰是土地是否优质,价格是否足够低,因此供应与需求之间的矛盾也更加突出。一线城市的土地出让金萎缩幅度高达56.4%,明显高出20重点城市39.6%的同比降幅。因此,一线城市下半年土地市场的变数会更大,如极度稀缺的土地入市会更积极,土地供应量爆发式增长。
        土地财政的大幅萎缩,基本注定了下半年除了土地市场会加大供应推好地之外,宏观政策调控继续明显趋紧的预期也大大降低。
        第二,6月份平均溢价率升高至18.7%,前半年仅约4.6%
        根据链家地产统计数据显示,全国20重点城市6月-1月的土地溢价率分别为:18.6%、2.8%、4.1%、1.7%、1.1%和1.42%。6月份为月度溢价率最高的月份。半年平均挂牌溢价率为4.6%,其中住宅平均挂牌溢价率为4.9%,商业用地溢价率为6.0%,工业用地溢价率为0.8%。
        链家地产市场研究部陈雪认为,进入6月以来政府明显加大优质地块的供应频率,以南北地王的成交将6月份的平均溢价率推高至18.7%,而上半年的溢价率仅仅约4.6%,与往年20%以上的溢价率相比,差距明显。由于稀缺优质地块仅是少数,占据绝大多数的普通地块仍然难有较高的溢价率,所以今年下半年的土地市场整体仍然将会是底价成交的趋势。 第三,楼面价下降21.8%并未阻挡流拍率高企,住宅用地流拍率高达15.1%
        根据链家地产统计数据显示,全国20重点城市上半年的平均楼面价为1260.9元/平米,同比去年降幅为21.8%;土地流拍高达155宗,其中住宅用地流拍最为明显,上半年达到78宗,流拍率高达15.1%。
        链家地产市场研究部陈雪认为,全国的土地楼面价已下滑至3年内的最低点,并且降幅明显,但土地出让金的大幅缩水和住宅用地流拍率高企表明,房企依旧对于拿地的态度十分冷淡,对于绝大多数普通土地来讲,价格低未必能够吸引开发商拿地。下半年土地市场依旧将是整体低迷,局部亮点的趋势。
        注1.20个重点城市为:北京、上海、广州、深圳、沈阳、杭州、南京、青岛、成都、苏州、天津、厦门、长沙、合肥、郑州、太原、长春、哈尔滨、福州、济南。
        来源:观点地产网

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