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年末房企手握重金集中抢地 全国再现11幅地王

年末房企手握重金集中抢地 全国再现11幅地王

2012-11-26 11:37

年末房企手握重金集中抢地 全国再现11幅地王


  据相关机构统计,11月份前半月,全国54个主要城市新建住宅销售套数达171735套,比10月同期上涨45.5%;而另一方面,土地市场在迎来9月成交高峰之后,依然保持了强劲的成交势头——地方政府密集推地,大型房企频频拿地,久违的“地王”也再次出现,9月份以来全国就出现了11幅“地王”。
  然而,住宅销售市场和土地成交市场的“暖流”并未冲淡悬在开发商头上的33048万平方米库存红线,对于他们来说用“调仓”来形容卖房和买地的“两手抓”是再形象不过的了。
  手握余粮乘机买地
  年末房企拿地已呈“集体冲动”态势。
  “可以开香槟了,今年销售任务完成了。”近日一位知名开发商副总经理的微博迅速成了地产圈的谈资。
  就在大家谈论2012年楼市已经进入开发商的“扫尾”行情时,多家上市房企的10月销售简报应声出炉。
  简报显示,2012年10月份万科实现单月销售面积127.3万平方米,销售金额137.0亿元,前十月实现1100.2亿元的销售金额距离去年万科的全年销售额1215.4亿元也仅有100多亿元的差距;龙湖地产前十月销售319亿元达至去年八成业绩;恒大地产1~9月实现销售金额586亿元,完成全年销售计划的73%。而招商地产[微博](23.07,0.37,1.63%)210亿元和世茂地产307亿元的业绩均已超额完成全年销售目标。
  销售回暖意味着房企手中现金增加。统计显示,101家房企手中共持有现金2298亿元,1~9月货币资金同比增加的房企有70家,预收款项同比增加的房企有67家。以“招保万金”为例,截至9月底四家房企手中持有货币资金分为333亿元、356亿元、174亿元和188亿元。
  手中现金的增加更让开发商加快了在土地市场的布局。11月上旬,招商地产经过10余轮的争夺,最终以12.2亿元的价格,溢价近25%,拍得本年度深圳“地王”。在摘得深圳“地王”一天之后,招商再度以4.5亿元摘得天津开发区4宗地。11月16日,招商地产抢得山东青岛一幅地块。
  而年末房企拿地已呈“集体冲动”态势。11月15日,绿地地产以10.25亿元竞得上海嘉定区地块,溢价31.63%;11月14日,万科经过6小时竞价,最终以10.77亿元拿下大连甘区原橡胶塑料厂地块;11月13日,保利地产[微博](11.49,0.03,0.26%)以5.65亿元拿下成都高家村商住用地,该地块起拍楼面地价3235元/平方米,成交楼面价达4660元/平方米,楼面地价溢价44%成交。
  “实际上开发商已经很久没有集中拿地了。”鹏盛地产顾问机构总经理蒋晓林表示,从去年上半年到今年6月,很多开发商的项目完成了降价、回笼资金,而期间由于对市场抱谨慎态度,因此拿地也很谨慎。这些资金积累到现在,用来竞买优质地块来补仓,可望在明后年的竞争中占据主动。
  利润降 延续冬天模式
  净利润率同比明显下滑也是上市房企共同的特点。
  既要伺机拿地,更要加速卖房。尽管突破去年的业绩在望,万科总裁郁亮的表态却更代表了中国房企暗喜之中饱含谨慎的心理。
  郁亮表示万科2012年的发展策略是过冬,现在仍然是冬天模式。“现金为王、积极销售、审慎买地、节流、锻炼身体,现金流比利润率更重要。”让万科等房企依然审慎的是,尽管今年以来开发商“以价换量”销售策略取得了刚需市场的积极响应,销售效果较为显著,然而房企资金状况改善的同时,并未令压在开发商头上的库存红线大幅降低。
  世联地产(11.94,-0.03,-0.25%)的数据显示,今年1~10月份,全国32城商品房销售面积78743万平方米,然而截至10月末,全国32城商品房待售面积尚有33048 万平方米,比9 月末增加378 万平方米,上涨了1.1个百分点。
  “很多房企在四季度集中开发将进一步增加库存。”蒋晓林表示,由于年初对销售市场的谨慎,很多开发商在上半年放缓了开发进度,随着销售的好转,不少房企把竣工高峰期都放在了四季度。
  同样以万科为例,1~9月万科累计实现开工面积871万平方米,竣工面积438万平方米,分别完成年初计划的66%和49%,这意味着四季度万科将有不少项目集中推进。  而另一个不容忽视的数据是,虽然由于热销的进行,库存指数在9月末有所下滑,但101家房企前三季度的库存合计仍达到9155.5亿元,与去年同期的7700亿元相比,同比增加18.9%。“既有现金流要求也有库存压力,开发商只能牺牲利润率继续加快推盘。”成都大唐地产分析师魏志宏表示。
  净利润率同比明显下滑也是上市房企共同的特点。汤森路透统计的数据显示,14家知名房企今年平均利润率只有14.96%,而这14家房企去年的平均净利润率却达到17.66%。
  土地市场呈现双边行情
  土地市场并不是开发商的剃头挑子一头热。
  利润率降低,库存压力仍未能阻挡开发商进入下半年来的拿地热情。
  《中国经营报》记者统计显示,11月上半月,万科地产、保利地产、招商地产、绿城中国等大型房企频频拿地,其中仅13日~15日三天时间,上市房企公示的拿地总规模就高达近180万平方米。
  另一方面,土地市场并不是开发商的剃头挑子一头热。地方政府也加快了年末的推地步伐。仅10月份,北京、上海、广州等全国10个主要城市的土地出让金合计超过400亿元。地方政府密集推地,而11月初,北京、上海、广州、深圳、南京等10大城市共推出土地110宗,达到了10月全月推地量的三分之一左右,据了解,众多的城市还将在月末迎来土地交易会。
  据美联物业统计,第三季度包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈阳、武汉等全国10个主要城市的土地市场成交规划建筑面积为7560万平方米,环比第二季度上涨近7成,总土地出让金为1352亿元,环比出现成倍增长。
  土地市场重新走旺,除了开发商通过销售等方式手握大量资金的原因之外,还有来自地方政府的供地压力。据美联物业的数据显示,今年前10个月,上海土地出让面积同比下跌32.8%,成交金额同比下跌30.2%。北京土地出让面积同比下跌54.5%,成交金额同比下跌34.5%。广州土地出让面积同比下跌49.3%,成交金额同比下跌52%。而北上广三地全年住宅用地供应计划的完成比例均在50%以内。
  “年底的最后两个月显然成为土地出让的最后冲刺阶段。”在魏志宏看来,全国土地市场重新“发热”,但拿地的企业只有三类:一类是央企,通过销售回笼或融资,手中有钱;二类是万科等高周转房企,项目资金回笼快;三类是打算赴港上市房企,需拿地冲刺。“大部分房企对后市还是持谨慎态度。”
        来源:中国经营网

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