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房地产海外投资

房地产海外投资

2011-07-12 16:14

房地产海外投资


        目前国内有很多人组团到美国买房。加拿大少一些,但温哥华百分之七十的豪宅的交易都是国内来的人买下的。当然,很多人的目的是转移资金。
        现在,关键是美国房价何时反弹。在当前的利率下,如果房价每年的升值少于百分之六,哪怕是租出去,也是亏。
        另外,买房出租有很多风险。和国内不同,在西方,法律是保护弱者的,房客是爷。如果房客不交房租,房东是几乎无法把房客赶走的。所以,大多数人一般不愿意踏足于买房出租的行业。
        附上两篇文章, 供参考。
        如何合法驱逐不缴租的房客
        从数据上来看,绝大多数安省的租客是很讲道理的人,拖欠房租的现象并不 严重。据有关部门的调查,安省的租客总数达到130万,其中有95%能够按时交房租,而所有欠租的问题都是由剩下的5%造成。
        正是由于这些人,安省出租房供应者联会(Federation of Rental Housing Providers of Ontario)一直要求省府方面收紧出租规定、更维护房东的权益。
        与之对应,租客权益组织则一直强调,政府的税收和开支政策都偏向房主,所以要求省府的管理机构能够“适当平衡”。某个租客权益组织表示,在每所出现房客欠租的物业,房东的“恶劣表现”——如忽视维修,更较租客严重十倍……来来去去,双方的口水仗已经打了好几年。
        本地律师韦斯列德(Mark Weisleder)表示,虽然本省目前的房东和租客条例有瑕疵,但是仍然做到了能够在房东和租客之间维持一定的平衡。既让房东能够合法驱逐不缴房租的租客,又给了租客足够的机会和时间缴租欠款,让他们不至于由于一时的资金紧张而落到无家可归的地步。
        下面是驱逐(eviction)补缴房租的房客的法律程序:
1.如果租客没有按时缴租,房东一般会等候15天,然后给他一张终止租约的通知。在安省,这个通知的官方名称叫N4表格(Form N4)。从理论上来说,房东也可以在缴租日过去后立刻给租客发通知。N4表格可以去“房东及租客管理委员会”(The Landlord and Tenant Board)的官方网站上下载(点击进入下载页面)。
接到这份通知后,租客有14天的时间可以补缴房租。
2.如果租客迟缴租已经超过了30天,则房东必须将此事申报“房东及租客管理委员会”。申报表的官方名称为L1表格,费为170元,而委员会大约需要30天的时间安排公听会(hearing)。
公听会上,委员们将听取双方的说法,并作出判决。即使房客没有参加公听会,也不妨碍公听会的进行,委员会有权在一方没有出席的情况下作出判决。
4.如果11天后仍然没有缴付欠款,而且也没有搬走,房东不可以自己强制驱逐,而必须将委员会的判决令申报法院执行局(Court Enforcement Office),并由法警(county Sherriff)来执行具体的强制驱逐工作。一般说来,从申报法警到他们正式来实施驱逐需要三到四个星期的时间,平均费用为400元。
        如果一切顺利,房东走完上述的法律程序、将租客驱逐大约需要90天。然而,租客可以健康、没有律师等理由推迟公听会;或者反诉房东骚扰、居所缺乏维护,这会令驱逐的时间更长。
3年升值20% 房租赚4.5加元万还亏 加拿大炒房谁赚?
        加拿大炒房谁赚了呢?很显然,地产经纪赚了,银行赚了,政府赚了。炒房者都成了“活雷锋”,为社会提供了工作机会,向政府交了税,这也算是他们的贡献,就算是做了义工吧。
        小吴是我的大学同学,他在上海混得很像样。这些年来挣下了可观的家产,单市区一套高级公寓和郊外一栋别墅,就价值1000多万元人民币。3年前,他从上海移民多伦多,卖掉了郊外的别墅换成70多万加币,加上原来的存款30万加币,扣去作为投资移民的40万加币(暂存在加拿大银行),身边带了60万加币过来了。
        他一到多伦多首先问房价,感觉太便宜了,二话不说便砸了40万加币,在多伦多郊外买了一栋花园洋房,比上海卖掉的别墅气派多了,拥有大块的土地,而且大草坪、小森林、游泳池一应俱全。这样的房子在上海至少价值千万元人民币。
        刚到多伦多一时半会儿也做不了生意,也绝不可能像我当年下了飞机就找洗碗的地方。帮他买洋楼的地产经纪人摸清了他的底牌,天花乱坠一番说教,说多伦多的downtown造了不少公寓大楼,每年涨6%是最保守的估算;向银行贷款也不成问题,可以拿洋房作抵押,买一套公寓只需20%首付,然后租出去让房客帮你付贷款,房子本身还不断增值,多爽!
        小吴一听很对胃口!立刻在地产经纪人的帮助下,在多伦多的金融区买了一套30万加币的公寓,首付6万加币,又买了一辆宝马,剩下的钱作为今后3年的生活费。真是其乐融融。
        一晃3年过去了。这其间,美国的金融危机竟然对多伦多房市影响不大,虽然在2008年底到2009年初冷却了一阵,可加拿大政府立刻将利率降到了历史的低位,以阻止多伦多房价下跌。果不其然,2009年下半年,多伦多房市又逆市上升,一直到上个季度末,小吴那套公寓上涨至36万加币。
        不料从4月份开始,多伦多的房价已经高处不胜寒,各种新闻相继报道加拿大政府不打算维持低利率,以防信贷泛滥。而一旦利率上升,房价就会掉头向下。小吴觉得该卖出了。
        昨晚,小吴来电说那套公寓卖了36万加币,买主1分钱没砍。听起来似乎不错,房子升值了6万加币,房租又赚了四五万加币,短短3年就赚了10多万加币,不用工作让钱生钱,真是一本万利。
        可小吴并不兴奋,他口气黯淡地说哪有赚,不亏就满不错了。随后把明细账一笔一笔算给我听。
        公寓的买入价是30万加币,卖出价为36万加币,升值6万加币;加上3年的租金收入4.5万加币,总共进账10.5万加币。而支出呢?地产经纪人的佣金为3%,这一买一卖就是2万加币(这还算低的,如果是白人经纪起码收5%),政府的地税是房价的1.5%,按平均房价33万加币计算,3年下来是1.5万加币;再加上买公寓时的律师费2000加币、验房费1000加币,以及因提前卖房,被银行罚了违约费3000加币……
我一边听一边心算,这时插了一句:“那也不过4万多加币,你不还赚了六七万加币吗?”
        “慢着,这还没完呢!每个月银行的房贷1200加币,3年下来是4.3万多加币,这还只是贷款利息,本金1分钱还没有还;再加上公寓管理费每个月平均360加币,3年就是2万加币。你说我还有赚吗?!”
        其实在加拿大炒房,有一个计算成本的公式,就是每年房价至少得升6%才能打平手。如果不是这几年利率低,炒房很容易得不偿失。由于小吴这3年没有其他收入,房租收入基本不用申报所得税,还算打个平手。但年底报税时,他必须交付房产的升值税。不过听他这郁闷的口气,我暂时不想对他提起,为了安慰他,给他讲了老丁炒House(独立小洋楼)的故事。
        我的朋友老丁,买了一幢独立的小洋楼,虽然不像公寓需要交管理费,但保险费、供暖费、水电费、物业管理费和维修费等等,都得房东自己支付。而其中最不容易预测的就是维修费了。
        一次老丁在国内度假,半夜时分一阵电话铃把他从梦中惊醒,是房客打来的,说厕所漏水了,要他赶紧找人修理,不然就要“水漫金山”了。老丁急忙对房客说,这三更半夜我到哪儿找人去啊。那房客说,三更半夜,不是中午吗?哦,原来有12个小时的时差。老丁身边没有带相识的水管工,只能上网找了家“正规”的修理公司,赶紧去了电话,让他们出个“急症”。但因老丁不在边上, 只能随他们开价了,结果月底收到账单,1200美元!老丁只能怨自己度假没挑准好时候。
        更倒霉的是老丁度假回去后,房客说他失业了,3个月不付他房租。老丁那个急啊,房客是受法律保护的,还不能随便赶他走,否则法庭上见,说不定输官司的还是他。
        听到这儿小吴感到很欣慰,他说在加拿大真可谓“房客是爷,房东是孙子”,难怪我的房客每年薪资10多万美元,照样租我的房子。
        小吴和老丁的故事告诉我们,虽然他们的房子都幸运地低买高卖了,表面上都赚了,但仔细一算并非如此,还费时费事费劲。那么加拿大炒房谁赚了呢?很显然,地产经纪赚了,银行赚了,政府赚了,炒房者都成了“活雷锋”,为社会提供了工作机会,向政府交了税,这也算是他们的贡献,就算是做了义工吧。

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