诸城市英丰机械配件有限公司
/
/
-
公租房初布过桥融资局

公租房初布过桥融资局

2011-07-12 16:14

公租房初布过桥融资局


        如何啃下保障房中最难的公租房建设,地方政府的招法各异。区别于南京的“打包造城”,短期收支难以平衡的独立运作模式并没有妨碍天津市公租房建设得到社保基金的青睐。不仅如此,时局之下,30亿元的社保资金更是落为天津主城区10万套公租房过桥融资大棋局中的一子。
        6月18日,经浙商银行提供担保,全国社保基金宣布将为天津市提供30亿元的信托贷款。本报亦独家获悉,该信托由天津信托发行,期限3年,在计入信托费用、托管费后,总融资成本与5年期贷款基准利率6.21%持平。其中,社保基金利率低于3年期贷款基准利率5.85%。
从开始接触到投资成行,谨慎的社保基金为何仅用月余?从提供担保到授信30亿元充当第二还款来源,浙商银行为何积极抢进?何谓过桥融资棋局?谁在主导?三者又如何关联?
        与此同时,据天津市保障住房建设投资有限公司(下称“天保投资”)内部参与人士向本报记者透露,作为天津公租房过桥融资棋局的下一步,“公司正在筹备40亿元中期票据的融资申请,两三个月后将会有结果”。
        而所有天津市公租房过桥融资棋局都将围绕社保基金的第一还款来源——银团贷款展开。
        变局下的设局
        作为此次的融资主体,天保投资内部参与人士向本报记者透露,所谓银团贷款,即国开行从2009年开始授信的412亿元的专项银团贷款,期限30年,前5年停本还息。该项银团贷所限定的投资项目正是社保基金驰援的天津主城区10万套公租房建设。
        “按照原计划,银团贷将基本满足今年的公租房资金需求,公司不用再融资。但信贷紧张之后,银团的长期资金已经无法全部按计划投放,为了保证开工项目进度,公司只能变通融资策略,寻找短期资金暂时过渡,待长期资金到位,再通过置换实现短期资金的退出。”在上述天保投资人士抽丝剥茧的介绍中,一个清晰的过桥融资计划逐步显现。
        据上述天保投资人士测算,“光是今年,公司的公租房融资总需求就达200亿元。”
        由于资金投入大,回本耗时长,且缺乏REITs、回购等明确的退出机制,公租房在融资上一向鲜有社会资金问津。为了解决项目独立运作长期收支失衡带来的可持续性问题,根据“十二五”期间的公租房承建任务,天保投资向国开行寻求412亿元的长期专项银团贷款帮助。
        但环境的巨变打破了这一设想。“保障房贷款一般都要求按基准利率执行,银行的积极性也就很差,即使有授信,实际发放也难以保证,几乎所有银行都如此。” 上述天保投资人士诉苦道。
        此时,在天津市建委与房管局的牵头下,天保投资与全国社保基金的合作纳入了议程。上述天保投资人士回忆,双方从开始接触到最终确定投资,整个过程走得异常顺利,“也就1个多月,就连浙商银行、天津信托都在整个流程中,动作也是非常快”。
        银行林立,为何担保方落定为浙商银行?上述天保投资人士表示:“浙商银行比其他所有银行的动作以及程序办理都要快,并且也得到了社保基金的认可,这就是原因。”该人士透露,“天津信托也是一样。”
        依照协议,由浙商银行为是次融资提供担保,保障房公司以土地使用权向浙商银行提供反担保;与此同时,30亿元的社保资金将通过天津信托以单一信托的形式发放给保障房公司,为期3年,还款来源则为国开行的银团贷款或者浙商银行的短期贷款。
        “这次融资本质上就是在国开行资金暂时短缺下的过桥融资。”上述天保投资人士认为,融资中天保投资实现了一个对国开行银团贷类似盘活的过程,也是公司在融资思路上的一个转变。
        中央财经大学保险学院院长郝演苏认为,“安全性依然是社保基金投资的第一要素,从这一点来说,南京模式中的快速收支平衡、天津模式中银团贷款的有力支撑,都吻合了社保基金安全退出的要求,这跟项目未来定价高低以及长期收支是否平衡关系不大。”
        为了加强安全性,社保基金额外追加了第二还款来源的要求。对此,浙商银行为天保投资提供了30亿元的短期贷款授信。
        浙商银行总行的一位地产信贷经理表示,参与该次融资,存在业务拓展契机。“尽管保障房信贷收益低,但担保的中间收入也可平滑一部分。与此同时,参与政策支持的保障方项目,对于银行形象也有积极意义。”尽管其并未透露浙商银行的担保佣金,但参考南京模式中民生银行0.42%的担保费,亦可想知浙商银行的收益。
        筹谋40亿元中票
        “根据目前开工项目的进度与需求,30亿元的资金将马上一次性到账。”上述天保投资人士认为,这将积极地缓解公租房资金旱情。
但参照该人士所测算的2011年200亿元的公租房资金需求,缺口依然存在。“公租房方面,目前依然存在较大的资金压力。”
        对于未来的渠道开拓,“最主要的资金途径依然是国开行。但信贷紧缩形势没变的情况下,我们也希望能在银团贷紧缺的时候,寻找一些较低成本的短期资金过渡。”上述天保投资人士分析,由于担心投资回报期限过长、缺乏退出机制,社会资金甚至包括银行都不愿意介入公租房,但受益于国开行长期授信带来的安全边际,其完全可为公司寻找的短期过渡资金提供退出保障。“这种过桥,等同于其他社会富余资金对银团贷款的补位,在解决公租房资金问题的同时,也是对社会资源配置的优化。” 
        而为了寻求进一步的救急资金,尝到甜头的天保投资,也有意愿将过桥融资的棋局做得更大。“目前来看,一个是寻找银行短期贷款,一个是债市,我们正在准备中期票据申请。”上述天保投资人士透露。
        对于天保投资的过桥融资计划,中国农业银行某不愿具名的研究员表示,“这也是信贷紧张下的无奈之举,也并非所有的平台公司都能得到国开行长期银团贷款的庇护,其借鉴意义也有待商榷。”
        其进一步表示,“关键还是要解决可控模式下公租房的产权和资产流转,否则各方很难积极介入。”
        ■中国房地产报记者 张晓赫 北京报道 2011-6-27
 

中冶置业(青岛)有限责任公司   电话:+86-532-83107901   传真:+86-532-83107900
网站建设:中企动力 青岛   《中华人民共和国电信与信息服务业务经营许可证》编号:鲁ICP备10019236号