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外资围猎山景度假酒店

外资围猎山景度假酒店

2011-08-09 16:25

外资围猎山景度假酒店


        随着商业地产热潮的蓬勃兴起,其投资细分的趋势日益明显。
        “中国居民的可支配收入逐年增加,中国消费者对国内度假型旅游的服务需求提升,高端度假型酒店投资受到许多开发商和酒店投资者的青睐。”世邦魏理仕酒店部的执行董事韩富利表示。而与海滨度假相比,目前拿地成本更低、整体市场处于初级阶段的山景目的地度假酒店市场,正以更加广阔的市场前景,吸引了大量外资酒店投资者。
        在世邦魏理仕近期就黄山、张家界、武夷山、三清山、峨眉山、长白山、青城山七个样本的中国世界遗产山景目的地度假酒店市场调研显示,已有十余家国际知名高端酒店品牌进驻。未来中国的山景度假酒店市场会成为继海南之后,又一大吸引外资的商业地产细分投资市场。
        投资细分化
        目前,一些国际酒店品牌和国内的高端五星酒店品牌已经开始转向关注山景目的地度假市场,部分国际酒店品牌已经进入这一市场,未来一两年就会有外资酒店陆续开业。
        “这几个样本中唯一一个位于北方的长白山,目前最被市场看好。”韩富利介绍,位于吉林省的长白山国家5A级风景区周边的度假酒店市场,在近期一两年呈现大热趋势,不仅吸引了国内本土开发商万达集团在其西坡营造大型度假网络群,也吸引了大量外资酒店投资者,未来将有柏悦酒店、凯悦酒店、威斯汀、喜来登、洲际假日、洲际公寓式酒店,戴斯度假酒店陆续进入。
        武夷山吸引了老牌的连锁酒店品牌阿曼酒店、戴斯酒店。在峨眉山,目前泰国高端度假酒店品牌安纳塔已经准备进驻。曾经在马尔代夫、泰国普吉岛等多个度假圣地打造出地标度假地的国际度假酒店第六感则把眼光放在了道教圣地青城山。
        此前,这些山景度假区的酒店都是以当地政府或者地产开发商建设,业主自行管理或者国内旅游集团、国内酒店管理集团管理为主。
        与海南三亚等大热的国内海滨度假酒店和一二线城市度假酒店相比,中国的山景度假酒店显然尚未形成一定的规模效益。
        “山地度假显然更符合中国人的文化传统。”北京旅游学会副会长张辉表示,现阶段国内的旅游度假方式还以海滨度假为主,而目前尚未被国人足够重视的山地度假,有望成为未来度假市场的重要组成部分,同时也将盘活大量经济欠发达但自然资源丰富的二三城市。
        在酒店房价方面,黄山、张家界、武夷山、三清山、峨眉山、长白山、青城山七个样本区域的2010年最高房价区间在600元~900元,这与海南三亚等海滨度假酒店市场相比明显低了一大截。
        此外,统计数据显示,国际高端酒店品牌的进入对当地度假酒店市场的平均房价有一定的提升作用,青城山的的毫生国际酒店、张家界的京武伯尔曼酒店的挂牌,使得这两地平均房价水平领先于其他几个样本区域。
        世邦魏理仕同时指出,山景度假酒店和海滨度假酒店一样存在非常明显的季节周期性客源规律,存在比较大的淡季酒店运营负面因素,一些正在进入山景度假酒店市场的外资酒店,除了纯粹的度假酒店,也有一些正在打造综合国际旅游度假或者会议度假类型酒店,包括温泉、滑雪、高尔夫、山地骑行、攀岩等四季多样的体验活动也在拓展当中。
捆绑开发
        “度假酒店目前的主流开发模式是,由某一个或者几个品牌酒店先期进入市场,逐步带动整个区域的商业物业价值,但这种模式的酒店投资回报周期较长,与目前中国二三线城市度假酒店相似,至少要10年到15年。”
        显然如此长的回报周期不足以吸引诸多进驻中国山景度假地的外资酒店。韩富利表示,吸引这些外资酒店品牌的一个最主要的原因是这些区域的投资成本,相对于已经被炒到高位的海滨度假地、一线城市核心区,在这些山景度假地的拿地成本相对比较低。
        而另外一个吸引这些外资酒店品牌的重要原因是,以酒店开发捆绑别墅销售的模式,目前颇受本地业主和这些外资酒店品牌看好。
        “以悦榕山庄为例,其在丽江的项目周边别墅销售非常好,回报周期最快只有两年到两年半。”韩富利介绍,这种捆绑开发模式回报率远远高于独立的酒店开发,对于本地的业主和外资酒店品牌都有非常强的吸引力,但是这也对酒店品牌的知名度、认可度提出了非常高的要求,目前在中国这种模式还仅仅是尝试阶段,也存在一定的市场不确定性。
        中国旅游研究院学术委员会主任、中国旅游协会休闲度假分会秘书长魏小安则指出,捆绑别墅、住宅等的酒店开发模式,虽然回报周期被大大缩短,但也可能因为这种高回报引发投资过热的泡沫。
        魏小安同时表示,实际上除了海南三亚的个例外,中国国内目前还没有形成成熟的度假酒店市场,就这些世界遗产山景地而言,目前还是以国内旅行团为主要客群,山景目的地度假是否能真正吸引到国内外的度假型旅游者还是个未知数。
        ■中国房地产报记者 徐妍 北京报道 2011-8-1
 

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