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小产权房风声又起 借限购之势加紧推销

小产权房风声又起 借限购之势加紧推销

2011-09-01 16:33

小产权房风声又起 借限购之势加紧推销


        近日,打着低总价、不限购名义的小产权房销售短信逐渐增多起来。社科院最新《城市蓝皮书》中提出的“应取消城市居民不得到农村买房的限制,允许农村房屋向本集体成员以外的任何人出售。”是否意味着对小产权房购买的一个保护?在目前限购情况下,买小产权房这条出路是否靠谱儿?
        对此,有业内人士指出,小产权房的转正是个难题,其售价相对较低的优势源于减少了向政府缴纳的土地出让金、市政配套费用、销售营业税等等。如果“毫发无伤”的转正,势必会影响购买“高价”商品房的买房人。而无法转正的小产权房,又或将面临被回收或强拆的境遇。
        “以租代售”“以住等证”小产权房销售五花八门
        据亚豪机构统计显示,目前北京有10余个小产权项目在售,主要分布于昌平、房山、延庆等郊区,六环以外的位置。其中小产权住宅的售价主要在6000元至7000元/平方米,小产权别墅的售价多在8000元至9000元/平方米,相当于同等区位大产权项目的三分之一。
        在售的小产权项目由于没有网签等监控环节,因而销售情况难以统计,但据了解,目前比较受关注的小产权项目,住宅项目包括位于房山的森林都市、荣顺景城;位于延庆的北京夏都湾;昌平的绿城•新干线[最新消息价格户型点评]、伊舍小镇、大学城11号。而小产权别墅项目则主要集中在昌平,包括纳帕海运河[最新消息价格户型点评]、普瑞斯堡、山作庭院、杏花谷庄园[最新消息价格户型点评]、丽江庄园等。
        而根据销售短信的提示,本报拨通了某宣称昌平地铁旁精装不限购楼盘的销售电话,据其张姓销售人员介绍,该楼盘是以公司名义兴建的,产权在公司,现在用以租代售的形式出卖使用权,84000元可以买到大约24平方米的一居室20年的使用权,而60平方米的一居室大概售价为25万元。当被问及20年之后如何时,该销售人员表示,“20年后你还住这儿,房子就免费给你住。
        当被问及项目的居住环境和居住人群时,销售人员只说“住的人肯定你都不认识”便言及其他,言下之意当是居住环境混杂。而当被问是否还有环境好一点儿的房子,价格高一些也可以承受时。该销售人员便推出了号称“小产权中的大产权”的绿地•新干线项目,表示该项目产权为50年,去年正式开发的,现在对外销售的是二期,50平方米左右的一居售价约为40万,单价在8000元/平方米左右,最后,销售人员还坚称,入住一年之后就可以给业主发产权证,但被追问是什么产权证时,销售人员也说不清。
        小产权房热销是限购所致?还是商品房成交下滑下相对凸显?
        小产权房的最大优势在于便宜,在北京城区已经再难看到万元楼盘的情形下,而位于昌平、房山等地的小产权房甚至有4000元/平方米的,巨大的价格差带动了消费市场。在本报的实地探访中,昌平某二手房中介公司的工作人员表示,昌平区域的小产权别墅项目较集中,价格仅为周边大产权项目的三分之一、四分之一甚至更少,而且,相比别墅用地的紧张,那些独栋的小产权别墅反而更受宠。不过,该工作人员说,今年区域的一些小产权项目价格都涨了,询问度和成交量也有了明显的提高,甚至有些项目单价已经接近万元,如果有购买意向的话,建议尽快下决定。
        对此,北师大房地产研究中心主任董藩表示,由于限购限贷,许多真实的需求受到伤害,一些人被逼无奈又去购买小产权房,小产权房交易回升。市场被按下葫芦又起了瓢。不过也有不同的声音认为,小产权房有市场是因为价格低于市场一半以上,跟限购、限贷的关系不太大。国内真正的刚性需求远比市场放量大的多,目前商品房限购造成了成交量下滑,但小产权房市场依然如以往,其市场活跃只是在相对情况下被凸显而已。
小产权房购房人群结构在扩大房屋“不合法”面临两大交易风险
        无论当下小产权房的热销原因是什么,其市场需求是真实存在的。而且,还有部分有一定资金实力的买房人最终选择购买小产权房居住。汪先生就是这样的买房人,他是某企业的高层,本身具备经济实力,而且已经在南城拥有两套住房,在目前的市场中,当住房资格成为市场稀缺品,不少业主捂房惜售时,汪先生却趁二手房价格松动前出清了自己的住房,且并没再次购买商品房,而购买了一套小产权别墅改善置业,汪先生表示,这样做居住品质并没有打折,而且自己还拥有了更多的闲置资金从事其他行业的投资。
        不过,业内人士也提醒买房人,虽然商住房也仅有50年产权,其后能否得到延续尚未定论,但毕竟合法。而购买小产权房,居住者可能随时面临政府回收的风险。诸如2010年5月,怀柔区杨宋镇水岸江南二期32栋小产权房全部被强行拆除。而此后,大兴区黄村柳林园公寓和创玉朝公寓也遭政府回收。另外,小产权房交易中,买卖双方还都承担一定的风险,房价上涨时,卖方可以主张合同无效;而房价一旦出现下跌,买方也同样可以主张合同无效。但目前风险主要承担方还在买方,如果遇到拆迁,买方难以获得土地补偿费用。
        来源:北京青年报
 

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