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房价调控效果关键在于地方政府执行力度

房价调控效果关键在于地方政府执行力度

2011-10-14 16:51

房价调控效果关键在于地方政府执行力度


        一则佛山市放松限购令的消息在市场上掀起了轩然大波。迫于压力,佛山市住房和城乡建设管理局连夜在网站上挂出消息,暂缓执行这一《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》。
        这一自摆乌龙事件尽管时间短暂,但是引来了各方猜测和质疑。业界普遍认为,此举颇有地方政府救市的意味,然而放松限购违背了当前楼市调控的大势,房价未调整到位,即使是泡沫不大的二三线城市也尚不具备放松限购的条件,贸然为之可能会导致调控效果前功尽弃。
        在当前楼市调控的关键阶段,不论是开发商还是购房者,都对政策空前敏感。政策风向标的任何风吹草动都会给市场带来放大的蝴蝶效应。一个小小的举措很有可能会被炒作为政策转向的信号,从而会改变和逆转市场预期,已经开始向购房者倾斜的天平可能会重新失去平衡,引起市场积压的反弹情绪彻底爆发。
        尽管大多二三线城市房价泡沫并不大,但眼下躁动的民间资金正像无头苍蝇一样到处乱撞。股市低迷、温州等地的民间借贷危机引发了连锁反应,在找不到投资出路的背景下,哪个城市一旦放松了楼市调控,势必会带来大量资金扎堆涌入,迅速吹大泡沫。
        意味深长的是,购房者未躁动,开发商也未乱了阵脚,为何地方政府最先松动,开政策的口子?这表明许多地方政府对限购的积极性并不高,楼市成交低迷必然带来开发商拿地热情的降温,地方财政所依赖的土地出让金以及投资增速都有可能大幅下滑。与之相呼应的是,8月份住建部出台新增城市限购标准建议后,只有少数城市跟进,烟台、廊坊等城市甚至以“限价”规避限购。也有专家指出,从二季度楼市持续降温以来,部分城市已经暗地里放松了限购。可见,调控能否取得效果,关键在于地方政府的决心和执行力度。
        然而,要医治积重难返的楼市,成交僵持恐怕成为必须经历的阵痛。有观点认为,当前的楼市调控实际上是一个倒逼机制。房价由开发商和投资者轮番抬高,首先要把投机投资性需求清除出市场,然后通过成交量萎缩来倒逼开发商主动调价,同时保护市场里的刚性需求,作为支撑楼市长期健康发展的基础性力量。尽管短期看,成交走低会影响地方政府的投资增速以及财政收入,但是购房者不买账恰是市场调整的必经之路,是能够倒逼开发商回调房价的唯一良方。而且,实际上成交量持续走低的根源不在于限购,不在于购房者观望,而在于房价没有调整到大众的目标心理价位。
        如今,开发商所热盼的“金九银十”基本泡汤,北京市房地产交易管理网数据显示:国庆期间,北京一手二手房签约合计为1039套,同比下降22.8%。而限购的二三线城市成交同样不景气。
        “金九银十”之后将是更为惨淡的淡季,失去了资金腾挪能力的开发商不得不为年底的还本付息以及明年的资金流早做打算。这也意味着,房价真正有了回调的压力和动力。
        因此,楼市调控应该全国一盘棋统筹考虑。开发商实际上在一线城市和二三线城市同时投资布局,当前正加速把阵线向二三线城市转移,如果某个城市放松了限购,势必会产生示范效应,有了资金支撑和底气的开发商必然会选择硬撑,延缓楼市的调整周期。
        当前的非理性需求只是被调控暂时压制,如果政策转向,反弹的力量也不容小视。而且房价出现了明降暗升等假摔现象,市场充斥着眼花缭乱的各种打折促销信息,购房者难以分辨。即使是有着良好初衷的政策调整,也需谨防被利益群体鼓噪为政策放松的信号,误导购房者的判断。因此,地方政府在作出政策调整时需慎之又慎。
        业界人士分析,在投资风气仍未彻底消除的楼市,预期才是决定房价走势的关键。政府坚定的调控决心以及对投资投机重拳出击的力度,已使鼓噪的房价上涨声音变得极其微弱,购房者表现出前所未有的与开发商“死扛到底”的决心,大有不降价决不出手的阵势。而限购实际上表明地方政府的执行力度,很多城市将限购政策的期限定到年底,要强化调控预期,现在就应考虑和酝酿政策延期。
        来源:金融时报

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