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全国土地市场成交低迷 部分城市地价出现松动

全国土地市场成交低迷 部分城市地价出现松动

2011-12-02 17:05

全国土地市场成交低迷 部分城市地价出现松动


  土地市场的低迷似乎更胜于楼市,相当部分地区地价跌幅已经高达20%,即便如此,受资金链的影响,开发商土地投资仍进一步下降。有关统计数据现实,今年前十月,全国居住用地成交大幅下降接近三成,而大型地产企业拿地热情甚至低于2008年调控最严厉的时期。业内分析人士指出,地价下调将助推房价调整。
  房企短期偿债能力下降
  中原监测数据显示,全国13个主要城市1-10月累计成交居住用地4450公顷,同比大幅缩减28%。同时,随着降价在北京、上海的蔓延,部分郊区的土地出让价格出现小幅回落。北京通州、上海嘉定和奉贤相继出现价格回落,较前两年同区域均价下降10%-26%。有关分析人士指出,受地方财政压力及土地供应目标尚未实现的影响,其他城市也将出现地价松动的现象。
  尽管地价全面回落,但是资金链全面趋紧的地产企业拿地的意愿仍相当低。中原地产监测数据显示,到9月底,房地产行业公司平均持有现金19亿元,分别较6月底和年初减少4%和11%,现金储备持续减少。为衡量房地产企业短期偿债能力,房地产行业选用持有“现金与年内到期债务比率”来衡量。到9月底,房地产行业该指标的平均值为1.10,已逼近警戒线,分别较6月底和年初水平下降10%和33%,表明行业的现金偿债能力进一步下降。
  从统计数据来看,在全国十家标杆地产企业中,10月,仅有万科、绿城两家房企共计花费约21亿元购入4宗地块。其中,绿城参股山东东营区一宗商住用地仅花费9800万元。而前期每月都有购地支出的保利、中海等房企在10月未有动作。与历年数据相比,今年全国10家标杆房企在土地市场上的投入明显减少。今年前10个月,标杆房企累计拿地金额与累计合约销售金额的比例约为21%,这一比例甚至低于2008年。
  地价开始趋于下行
  全国房价已经出现向下的趋势,那么地价的松动是否会引起楼市全面性的降价呢?从目前的市场表现来看,全面性的降价尚未到来,目前市场降价行为主要集中在供应比较充足的区域。对开发商而言,目前降价仅是策略性的选择,目的是完成年度销售目标或解决短期的资金问题。
  中原集团有关分析人士表示,只有满足地价下行、开发商资金紧张、二手房降价这三个条件,全市场的拐点才会真正到来。“地价出现下降,才能促使开发商心甘情愿的降价。目前从全国来看,地价下滑才刚刚开始,土地价格仍处高位。但是随着各地流拍率的增加,年度土地出让计划完成率的压力,以及近期北京、上海郊区的部分地价已明显松动的示范效应,地价开始趋于下行。”该分析人士表示,在地价下降的大趋势下,开发商若能主动降价售楼,不仅可以自救,也可能有机会以低价来补充土地储备。
  从资金方面来看,目前整个房地产行业衡量短期资金安全性的指标“现金与年内到期债务比率”已达1.1,逼近1.0的警戒线。虽然个别标杆房企的该指标目前可以达到1.56,资金链暂处安全范围,但该指标自年初以来不断下降。该分析人士指出,体现买卖双方真实心态的二手房价格出现下跌,则表示市场全面下调的来临。自10月开始,上海二手住宅价格已步北京、深圳后尘,出现下跌,表明一线城市房价的真正松动已经开始。
        来源:新闻晨报

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