中冶置业(青岛)有限责任公司
/
/
-
土地市场活跃 第四季度楼市渐趋冷淡

土地市场活跃 第四季度楼市渐趋冷淡

2012-09-19 18:18

土地市场活跃 第四季度楼市渐趋冷淡


        受成交量连续攀升鼓舞,从8月份开始,各地的土地市场十分活跃:
        北京:北京市土地整理储备中心8月27日公布11宗经营性用地出让公告,其中宅地9宗,这11宗地块将从9月17日开始竞价。这是8月17日以来,第三次集中推出入市地块。截至目前,9月将交易的地块达到23宗,其中宅地14宗,迎来北京土地最集中的交易高峰。
        温州:最近,温州市政府大摆“地产宴席”,一次性推出52宗共计3220亩土地,供应力度前所未有。
        杭州:8月27日,杭州总计达456亩的主城区7宗地块,以前所未有的齐整阵容低调出让。龙湖和万科均以底价拿走奥体单元宅地及普福宅地,祥符宅地稍有争抢,但溢价率也都在15%以内。
        石家庄:8月24日,石家庄国土资源局公开出让8宗土地使用权,最大的亮点是它们均为市内热点区域地块,且多为二环以内位置绝佳的黄金版块。
        武汉:8月24日,武汉市迎来今年最大规模的土地拍卖,共有36宗地集中推出。
        厦门:厦门市9月7日公开出让17幅地块。其中有2幅为住宅用地,其余15幅地块多为商业、办公地块。
        据21世纪不动产分析,财政部公布的上半年全国政府性基金收支情况显示,受土地出让成交额大幅下降影响,全国国有土地使用权出让收入11430亿元,同比减少4342亿元,下降27.5%,这不能不令依赖土地财政的各地政府着急。而随着今年二季度以来住宅销量的持续回升,以及土地价格的小幅回落,重新激发了一些房企的购地热情,地方政府趁机推出一批土地,既有助于缓解明年商品房供应不足的忧虑,也有利于地方收入的增长。但是,由于调控政策仍存不确定性,不可能重现2009年那样地王频出的抢地潮,全年土地收入将出现明显下滑。
        目前的土地供应将直接影响明后年的商品房供应。从8月以来的房地产投资情况看,新开工面积和施工面积都一改下滑趋势,呈现正增长,由于高周转已成为主流房企的共同选择,这种趋势若保持3个月,少数专家预测的明年上半年的“房荒”就不会出现。而8月以来的土地集中出让,则会对明年下半年的商品房供应产生积极效应。
        截至13日,22家房企陆续发布的8月业绩数据显示,合计销售业绩为692.8亿,环比7月份的715.9亿有所下调,但是累计前8月销售则达到了5058.2亿,与去年同期的4545.4亿相比,涨幅达11.3%,大部分企业已经走出低谷。表格由中原地产提供。
        中新网9月14日电(房产频道陈璞)9月以来楼市旺季似乎“开局不利”,各地楼市成交虽然冷热不均但总体仍呈现下滑的态势。对于下半年的楼市走势,伟业我爱我家副总裁胡景晖认为“量跌价稳”将是主基调,但是中原地产市场研究部总监张大伟则认为下半年楼市成交将超过上半年。虽然业内对于后市表现尚存分歧,但是不少房企在乐观预期的驱动下已经纷纷出手拿地,且大有不断加速的趋势。而链家地产常清则表示,拿地补仓意愿的增强使得房企对资金的需求也随之加大,为保证一定的资金周转,预计房企不会冒然进行大幅提价。
        8月销售好于去年同期涨价动力仍不足
        截至13日,包括保利[简介 最新动态]、万科[简介 最新动态]、富力[简介 最新动态]在内的22家房企陆续发布了8月业绩数据。
        统计显示,这22家房企8月合计销售业绩为692.8亿,环比7月份的715.9亿有所下调,但是累计前8月销售则达到了5058.2亿,与去年同期的4545.4亿相比,涨幅达11.3%。从销售业绩看,8月数据依然居于年内高点,大部分企业已经走出低谷。而在最近几个月业绩上涨的影响下,中海、融创、华润、世茂也已经纷纷上调年度销售目标。
        房企对市场的预期开始乐观,而“以价换量”的现象则有所减少。
        张大伟也向中新网房产频道表示,大部分房企均看好后市。预计下半年楼市成交量将明显超过上半年,房企利润将有所提升。
另据链家地产市场研究部向中新网房产频道提供的统计数据显示,在可比较的19家房企中,11家房企8月的成交价格出现环比下降,整体房企的价格下降幅度为1.45%。
        常清认为,6月份以来房价上涨趋势逐渐明显,但近期涨势明显放缓。一方面,房地产市场依然处在调控之下,购房者对价格仍保持较高的敏感度,一旦房企出现较大幅度的涨价,购房者就有可能重回观望。另一方面,随着资金的不断回笼,房企拿地补仓意愿加大,对资金的需求较大,为保证一定的资金周转,不会冒然进行大幅提价。
        地方加量推地 拿地积极性大涨
        随着市场持续回暖,不少房企的年度销售计划完成情况良好,资金链状况大为改善。
        与此同时,楼市调控导致地方政府土地收入锐减,各地均在土地市场好转后,开始加量卖地。从最近全国主要城市供地及成交的节奏看,土地市场出现回暖迹象,高单价、高总价的地块次第出现。
        受地方推地力度加大的影响,恒大[简介 最新动态]、华润、金地[简介 最新动态]、万科[简介 最新动态]、招商等房企也纷纷出手,扩充土地储备。
        前8月,包括北上广深在内的全国主要的13个典型城市,土地出让金合计为2473.5亿,与2011年同期的4076亿相比,下调幅度达到了39.3%。特别是一线城市,前8月土地收入均出现了明显的减少,其中北京土地收入跌幅最大,超过了63.5%。
        而到了8月份,包括招保万金在内的10家标杆房企总购地金额达111亿元,环比上升26%。其中,万科以51亿元的购地金额继续领跑,其今年前8月累计购地金额已达135亿元。9月以来,不到半个月的时间内万科也已斥资60余亿出手购地,拿地速度明显加快。
        不少内人士预计,从9月开始,随着各地供应加速,房企与主要城市的土地成交额均会出现明显上升。
        张大伟表示,地方政府对土地的定价依然比较高,预计后市土地价格将总体保持平稳。部分前期上涨过快,或配套落后的郊区地价仍有望回落;而稀缺地段的优质地块则有望在竞标中小幅上涨。此外,从过往经验看,“地王”项目入市通常表现平平,因此预计下半年居住用地“地王”再频繁出现的可能性较小,房企将以补充高性价比土地储备为主,谨慎购地。
        房企资金链改善 绿城频繁“割肉”压力难消
        据房企发布的2012年上半年财务报告显示,包括龙湖、碧桂园在内的12家房企平均短期借款覆盖率(现金/短期借款)约为160%,总体流动性状况良好。
        其中,万科、招商、金地、中海、雅居乐、龙湖、碧桂园更是显著高于平均水平,短期内资金压力较小。
        值得一提的是,在上半年多次出让旗下项目后,虽然绿城集团董事局主席宋卫平10日在杭州召开新闻发布会称,九龙仓入股绿城中国的资金最近已经陆续到位,绿城的生存问题已经解决,但从财务报告来看,其短期借款覆盖率仅为26%,资金压力依然较大。
        此外,有媒体曾在报道中称,绿城未来一年内将有接近30亿美元的债务需要偿还,但截至今年6月底,该公司拥有的现金和银行存款只有12亿美元。为避免破产,绿城希望银行能让贷款展期。虽然今年以来,绿城为缓解资金紧张状况,已经采取了引入战略投资者、转让部分项目等措施进行自救,但负债率依然高企,能否熬过这轮宏观调控还是未知数。有消息人士还透露,为改善现金流状况,不排除绿城继续转让项目的可能。
        来源:和讯网

中冶置业(青岛)有限责任公司   电话:+86-532-83107901   传真:+86-532-83107900
网站建设:中企动力 青岛   《中华人民共和国电信与信息服务业务经营许可证》编号:鲁ICP备10019236号