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专家:征收房产税 保障和租赁市场管理要跟上

专家:征收房产税 保障和租赁市场管理要跟上

2013-11-01 18:21

专家:征收房产税 保障和租赁市场管理要跟上


  今年2月,新“国五条”明确提出扩大个人住房房产税改革试点范围。至今,虽尚未有明确方案出台,但依然引起极大关注和讨论。
  “房产税政策成败的评价标准,从宏观说,是要促进经济转型,改变现在过度依赖土地出让金的现状;从微观来说,就是要平抑房价,照顾到大多数人的利益。”
  税率低很难抑制投机
收入少地方无积极性
余南平:开征之初的争议并不是特别大,一些非议主要来自民间,不少人觉得买房时已经间接缴纳了土地税,房产税涉及“多重”征税。现在公众一提到征税便会警惕甚至怨愤起来。其实,房产税对普通市民来说关系不大。如在上海,有两套及以上住房,零点几的税率几乎可以忽略不计。
  余南平:我们主要是用房产税来调控楼市,国外主要是税制完善,另外,国外对固定财产税的收取非常严格,一个是税率相对来说高一些,另外审核更加严格、规范,在美国两年评估一次房产价格,高了加税,低了退税,整个模式已经比较成熟了。从用途看,国内的试点要求用在保障房上,但从国外来看是进入公共财政后再做分配,没有特定应用指向。纵观世界各地,只要是开征房产税了,房价初期都是下跌的,但波动是有限的,从我的研究来看,没有任何一个国家是例外,当然税率很关键,至少要从1.5%起步,逐级递进。
  建议1:
  用住房信息联网扎紧笼子才能精确“打击”投机
  余南平:虽然有这两种方式,但因为我们住房信息尚未联网,根本不知道哪一户哪一人有几套房,人均面积更是无法计算,从这一点上说,哪种方式都不可能达到预期效果。如果住房信息联网的工作完成了,那就可以精确“打击”。
  余南平:我觉得全国开征必须有个前提,那就是住房信息联网,虽然以人查房涉及个人隐私,但是对政策制定来说,是最重要的科学依据。我们要将住房投机行为关到制度的笼子里。除了20%的交易利税外,这个笼子最重要的一个程序,就是全国住房信息联网,等这个工作做好了,向谁征税,税率多高,梯级该怎么确定,那就万事俱备了。
  至于征税范围,应该是向国内已经纳入住建部住房数据的70个大中城市铺开比较合理,至于三、四线城市,没有太大必要,只要能抑制住大中城市的投机行为,我们的楼市调控就算成功了。
  余南平:这不是技术问题,住建部提出的进度要求,2012年6月30日前应实现40个重点城市的个人住房信息系统与住建部联网,今年6月底将完成500个城市的住房信息联网工作,但是都没有按时“交作业”。其中的症结在于,住建部的要求对地方的约束力比较小,现在不动产税登记由国土部负责,这一变化其实作用非常大,因为国土部掌握各地的用地指标,如果地方没有完成登记工作,不配合相关工作,住建部可以在用地指标上施加压力。这就抓住了“把柄”,掌控力更强。
  建议2:
  楼市调控政策要注意配套
  余南平:房产税的顺利实施,应该出台两个配套措施,一个是保障房,第二是租赁市场管理。目前,我比较认可的是德国模式,在德国仅有43%左右的人拥有房子产权,另外的都在租房市场解决,德国反而是全球住房水平最高的国家。
  德国的管理方式是全世界最特殊的,房东没有租金的定价权,定价是根据承租者协会会员工资的三分之一,出租人依据这个指导价进行租金调整,但3年内累计最高只能上涨30%,甚至有一段时间出台了“强租令”,尽可能让空置房屋进入租赁市场。所以,这就给我们一些提醒:出台楼市调控政策,一定要注意配套。

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