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北京再禁“商改住”

北京再禁“商改住”

2011-06-01 18:11

北京再禁“商改住”

 

面对层出不穷的违规“商改住”,北京市终于再下杀手锏。   

5月16日,北京市住建委、市发改委、市规划委、市商务委及市国土局五部门联合下发《关于加强部门联动,完善商业、办公类项目管理的通知》(以下简称《通知》),全面叫停商改住项目。这已是一年以来,北京第三次下发政策严管非住宅项目。

 根据新规,6月1日起,北京市商业、办公类项目将不得设计成住宅的格局,不得每户单独设卫生间;若开发商自己隔断,分成多个房屋当作住宅出售,将不能办理房产证。同时,开发商不得采取返本销售或者售后包租等方式销售商业、办公类项目。以往,售后包租是不少商业项目惯用的销售手段,开发者用返回高额租金的方式吸引投资者。

 在业内人士看来,此前相关部门对商改住行为的监管力度并不足,此次新规仅“不能做独立卫生间”一条,即首先从技术层面控制了商改住的出现。并且五部委联动,从先期的设计规范、测绘管理到后期的市场审查、监管等,层层把控,政府规范市场的决心可见一斑。

一年三次严管

 此次《通知》对商业用地各个环节的审批提出了严格要求,其中包括开发企业要严格按照土地出让、立项核准、规划许可等相关部门批文组织商业、办公类项目开发建设,落实项目规划用途。并且规定:商业、办公类项目一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局,不得采用单元式或住宅套型式设计;对擅自内部加层、增加建筑面积的不予验收合格。“擅自内部加层”这一要求,针对的就是市场上大热的LOFT产品。

《通知》还明确,今后将禁止擅自进行商业房屋分割测绘,商业、办公类项目要以界限固定、可独立使用并有明确惟一编号的房屋作为登记基本单元,禁止以虚拟、划线分割的形式对房屋单元进行分割和登记。

对此,北京市住建委相关负责人表示,此后若商业用房想分割销售,必须有实体隔断墙。区房管部门根据已经备案的测绘结果办理预售许可或现售备案手续,有隔断墙的房屋是办理房产证的前提条件之一。对于非单独隔断的摊位或铺面,将办不了房产证。

值得一提的是,尽管过去两年,政府相关部门曾多次提出对房地产开发领域规划违规及违规变更容积率的行为进行清查,但商改住项目一直处于监管的“灰色地带”。尤其在“住商倒挂”的近几年,以商业或办公性质立项的土地,最后改建成酒店公寓、住宅、LOFT等形式出售的违规项目层出不穷。

早在去年5月,北京市住建委、发改委、规划委、国土局即联合发布《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》,其中明确,在2010年5月31日后签订土地出让合同的酒店项目,一律禁止分层、分单元销售。这被业界视为“酒改住”全面遭禁。

今年年初,北京市住建委又发布了《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》,要求已建成的非住宅项目禁止擅自分割。与酒改住禁售政策相比,这次规定更严格,囊括了除住宅以外的所有商业项目。

但是,年初的《通知》并未完全卡死商改住项目,满足一定条件则可以改变房屋平面布局,对房屋重新进行分割。且对于违规行为如何监管亦无实施细则。

北京市房地产业协会副秘书长陈志认为,此次的《通知》是将房地产调控政策和禁止商改住政策的细化。商改住的生存空间将越来越小,难以再打“擦边球”。

在业内人士看来,虽然此次新规也无处罚细则,但从监管层面,已经往前迈进了一步。根据《通知》,国土部门将加强商业、办公类项目土地出让合同的监管;住房城乡建设部门将加强查处违规销售及分割测绘行为;商务主管部门将按照商业规划对商业项目的分割行为进行审查。

新规不翻旧账

与以往类似的是,此次新规并不溯及过往,对已经取得预售许可证的项目“放过了一马”。

也正因此,目前北京在售的商改住项目,仍然打着不限购的名义热销。甚至一些房地产专业网站打出“现存商住房或成抢手货”的字眼推销商改住楼盘。

记者从北京市房地产交易管理网了解到,5月11日取得预售许可证的商住项目东亚·上北鑫座,5月13日开盘,当日推出的736套房源吸引了5000多人参加摇号,据称截至当天下午3点就已认购400多套房。北京市房地产交易管理网信息显示,截至5月19日,该项目已签约166套,成交均价16462元/平方米。

“政策监管的是6月1日以后没有拿到预售许可证或没有测绘过的项目,我们并不受影响。”5月19日,位于昌平西三旗的商改住项目SOCO公社销售人员对记者称,SOCO公社二期将于6月中旬开盘,虽然还没拿到预售许可证,但项目已测绘过,正在建设,并不影响购房人拿到房产证。

同时,虽然LOFT已经遭禁,但目前市场上正在销售的LOFT产品似乎并不受影响。位于丰台区公益桥北的蓝光·云鼎项目在售产品即为LOFT户型,均价已达36000元/平方米。该项目销售人员亦称:“项目手续齐全,并不受新政影响,可以办理房产证。”

根据北京市房地产交易管理网提供的信息,目前北京在售的商改住项目有近50个。陈志表示,《通知》下达后,按照法不追溯既往的原则,已经取得预售许可证的可不追究责任,但如果还没销售的应该很难拿到许可证了。

北京中原地产三级市场研究总监张大伟亦认为,新规主要是针对规划审批阶段的项目,而已通过规划审批的项目则不受约束,该政策对市场的影响至少要在半年后才能体现。

来源:中国房地产报  

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