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中冶深耕房地产 保障房开发跻身三甲

中冶深耕房地产 保障房开发跻身三甲

2012-07-18 17:23

中冶深耕房地产 保障房开发跻身三甲


        中冶房地产业务却突飞猛进,地产板块利润率远高于中冶其它三大业务。房地产一跃成为中冶最重要的利润和营业额的增长点。
        这家土地储备并不丰厚、进入地产行业仅10年的央企,以城市运营获得一级土地开发为机会,策略性储地,也正是部分“央企”巨无霸拿地的典型模式。在一级土地开发之外,是瞄准保障房,令中冶获得了虽然利润率不高但相当稳定的收益。可以说,中冶拓展房地产是大型工程类央企转型的一个浓缩样本,也反映了16家主业可从事房地产业务的央企中“后进入者”的成长轨迹。
        房地产“后来居上”
        中冶的主营业务为工程承包、装备制造、资源开发、房地产开发。中报显示其总营业收入为人民币890.30亿元。房地产营业收入提高得最为显著-319.09%(涨了58.9到77亿)。房地产不仅仅是营业额提高最快,也是毛利润增加最快的。装备制造毛利润同比下降了1.66亿元,资源开发业务的毛利润同比上升了1.53亿,但毛利润率下降了0.36%。房地产的毛利润同比增加了人民币14.26亿元。而中冶最主要的业务工程承包的毛利润仅仅增长了8.35亿。
尽管中冶地产业务目前约有三成赢利都是利润微薄的保障房建设,但房地产整体毛利润率远远高出其它业务。
        作为中冶最重要的业务板块--承包工程业务,业务量增长的缓慢正在日益明显。中冶副总裁财务总监李世钰对此并不回避,“钢铁压缩产量调整,以此为主业的企业受到影响,我们注意到市场变化,前几年转型调整,这么大企业规模,需要一定时间,下半年或明年效益会向好的方向发展。”中冶副总裁兼董秘黄丹强调,“我们现在面临的市场,是挺困难的市场”。
        而另一方面,中冶近年来积极运作的资源开发业务,从各种迹象看,由于环保等因素在近期内很难看到显著的业绩增长,中冶负责海外资源开发的副总裁张兆祥表示,阿富汗铜矿在与政府有关部门洽商;在巴西,个别的当地土著对环境问题提出异议,有些在协商解决,预期今年底前施工。在澳大利亚的铁矿,还在可研阶段,可研完成后,上报环评报告给澳洲政府。阿根廷铁矿进入试生产。“
        保障房大户
        起初,中冶总裁沈鹤庭对于自身在房地产竞争策略,就选择了”田忌赛马“的办法:”加大保障性住房的投资,能更好地发挥集团的比较优势。公司前期的土地储备比其他央企相对要少很多,与其在商品房市场上高成本竞争,不如进入保障房这个竞争还不是很激烈的’蓝海’,通过扩大规模,迅速占领较大的市场份额。“
        中冶进军房地产时间不长,土地储备谈不上丰厚。但其保障房的开发规模却可以列入上市公司的前三甲。
        据中冶副总裁王秀峰介绍,目前结构是商业、住宅、保障房三足鼎立,保障房在手的任务量相对建筑面积更大一些,到6月底,在手的保障性住房建筑面积1600万平方米,商业和住宅,建筑面积1000万平方米。
        中冶的保障房建设和其老本行工程承包基本一致,”一般都是地方政府出地,中冶和地方政府签订一个回购协议,等建好了,中冶将房子交给地方政府,基本就属于代建的性质。“而保障房建设,中冶必须扮演垫款者的角色。到6月底公司在房地产上的土地储备及在建工程账面余额达到284亿元,较年初增长39%。但显然中冶认为,保障房在目前还是一个不错的生意。副总裁王秀峰表示,保障住房投资项目周期较短,拿地到收入确认,保障住房大概是商品房开发一半的时间,能提高资金使用效率,增加盈利水平,综合考虑,这块业务可以做。
        另外一点,在地方政府、银行、开发商三角合作模式中,中冶则在投入30%自有资金启动项目后,凭借回购担保就可获得银行剩余资金的支持。
        中冶总裁沈鹤庭认为,“虽然保障房只有3%~4%的利润,但市场需求比较大,通过扩大规模,企业也能取得长期平稳的回报”。和工程建设一样,中冶对保障房选择了“走量”的态度。2008年,中冶就和国家开发银行达成保障房建设银企合作,强势介入保障房。在2009年获得了银行450亿,的保障房授信额度。
        商业地产之路
        但中冶不会只满足于保障房,毕竟连工程承包这样的行业利润率都要高于保障房的建设,何况中冶已经是全球最大的冶金工程建设承包商。
        在中冶宣布的房地产产品结构中,目前商业和商品住宅及保障房基本处于三足鼎立的位置,而到2013年,中冶希望的则是商业,商品住宅,保障房,城市运营开发能是3、3、2、2的比例。显然,中冶更希望在商业,商品住宅上有所作为。
        中冶多年来都是以城市战略合作者的身份进入,用自己的老本行给城市修路、搭桥。做房地产,也似乎正好能发挥中”的协同效应,但修桥铺路背后还是因为一线,二线城市的土地获取都变得越来越困难。
        中冶在2008年,将西单MALL转手给中粮,成为了西单新的地标建筑--中粮大悦城,据说大悦城刚开业3天,沈鹤庭就后悔了,寸土寸金的机会一去不复返。中冶在北京开发商业,除了中冶大厦是自持物业以外,基本都是散售的写字楼。在这个方面,作为进入地产行业10年的央企,中冶的开发建设“段位”还远远不能和华润、中粮那样的央企相提并论。而在业绩见面会上,中冶副总裁王秀峰表示,“商业和住宅的开发,走的路线与其他房地产开发企业不一样,我们很少从市场招拍挂拿土地,因为建筑单价非常高,我们一般通过和各地其他方面的合作,取得商业和住宅土地,利用城市综合开发,提供城市基础设施建设,政府偿还土地。”
        四面突围
        不参与招拍挂,会越来越与北京、上海这样的一线城市疏离,尽管目前中冶房地产业务收入相当部分都来自北京和上海。中冶也在四处寻找机会,投身到一些更新的地产门类,譬如养老地产、旅游地产。毕竟,在城市核心区开发住宅和商业,竞争已经越来越激烈。
        据记者获悉,中冶集团目前在和中国人寿一起开发旅游地;在廊坊,联手中国人寿开发养老地产,动辄都是数千亩的土地获取。这种造城方式在央企始于东部华侨城,而中粮也在成都龙泉打造一个山体别墅群项目。
        在漳州的长泰县,中冶集团曾经通过和政府的协议,拿到一块3200亩的土地,希望效仿借鉴深圳东部华侨城的开发模式进行开发建设,突出世界风情、魔幻城堡、水上乐园、摩天轮等大型娱乐项目。从2008年动工开始修建,命名--海西国际城。长泰经济落后,但风景秀丽,距离厦门大约有1个小时,当地的一些知名项目都是修成大户型和别墅,来作为厦门和漳州财力雄厚者的第二居所。“海西国际城大部分落成的都是小户型,不适合这个地方的定位。旁边的发现之旅、欧洲小镇作为远郊别墅,都很出名,卖得很好。而大部分人都不知道海西国际城。”厦门当地一家很大的房地产公司的老总告诉记者,中冶对于大型项目的建造及培育显然还是摸索姿态,但他们毕竟在一级开发、保障房建造之外,开始了“造城”的尝试。

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